不動産の個人間売買は大変?個人売買のメリット・デメリットや注意点を解説

不動産は不動産会社を通さなければ売買できないのでしょうか?

そのようなことはありません。

不動産は買い手と売り手、双方が合意すれば個人間でも売買することが可能です。

個人間で売買することによって仲介手数料などを節約できるなどのメリットがありますが、売却後のトラブルが多いため、個人間売買の手続きをするには十分に注意が必要になります。

この記事では、個人間売買で注意するポイントやメリット・デメリット、個人間売買の進め方などについて詳しく解説していきます。

不動産会社へ支払う仲介手数料を節約し、個人間売買にトライしたいと考えている方はぜひご覧ください。

不動産は個人間で売買可能

不動産は個人間で売買することが可能です。

取引のルールが詳細に決められているのは、不動産会社が営利目的で仲介を行う場合で、個人間で不動産を売買する際には法的なルールなくして売買することができます。

ただし、トラブルも多いので十分に注意しましょう。

売り手と買い手の直接取引に資格は必要ない

不動産を個人間で売買することは法的に全く問題はありません。

「不動産の売買には宅建士の資格が必要なのでは?」と思っている人も多いかもしれません。

しかしそれは、知らない人同士の売り手と買い手をつないで利益を得る不動産会社の場合です。

売り手と買い手の当人同士が営利目的ではなく単純な売買を行うケースにおいては資格や国の許認可は全く必要ありません。

個人間では細かい法律のルールが適用されない

不動産の売買というと、契約書や重要事項説明書などを作成し、交付する義務が法律で決められていると思っている人も多いのではないでしょうか?

確かに、不動産の売買の場面では厳しい法律の規制のもとで売買が行われますが、これらの決まりは全て不動産会社などが不動産の仲介によって営利目的で売買を行うケースです。

そのため、個人間の売買においてはこのような法的な義務や決まりはありません。

契約書や重要事項説明書を作成しなくても問題ありませんし、説明責任においても詳細な決まりはありません。

トラブルも多いので要注意

個人間売買においては、契約書や重要事項説明書の作成、交付義務はありません。

そのため「簡単に売買できる」と考える人も多いかもしれません。

確かに売買の手続き自体は簡単ですが、その分、後々トラブルになる可能性も大きいので十分な注意が必要になります。

不動産の売買には契約不適合責任という責任を売主が負わなければなりません。

契約不適合責任とは、引渡した不動産に契約書に記載されていない不具合があった場合に、売主がその責任を負わなければならないというものです。

そのため、不動産売買においては契約書や重要事項説明書などを作成し、交付することが重要になるのですが、個人間売買でしっかりと契約書を作成しなければ、売却後に様々な形で契約不適合責任を追及されるリスクがあります。

また、買主にとっても欠陥住宅などを販売されるリスクがあるので、双方がよほど信頼できる人間関係でない限り、個人間売買は売主にとっても買主にとっても後からトラブルになるリスクを抱えている取引だと言えます。

不動産の個人売買のメリット

不動産を個人間で売買することには次の2つのメリットがあります。

個人間売買のメリット
  • 手数料や消費税を節約できる
  • 柔軟な取引条件で売買できる

金銭的にコストを抑えることができるという点、価格や引渡しのタイミングを柔軟に設定することができる点が大きなメリットです。

個人間売買の2つのメリットについて詳しく解説していきます。

手数料や消費税を節約できる

個人間売買のメリットは仲介手数料と消費税を節約することができるという点です。

不動産会社を通さないので仲介手数料は発生しません。

仲介手数料の上限は法律によって次のように決められており、売買価格が高ければ大きな負担となります。

取引価格 仲介手数料
200万円以下 取引物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円超 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

取引価格によっては100万円以上にもなる高額な仲介手数料を個人間売買であれば節約することができるのは非常に大きなメリットだと言えます。

もちろん、ここにかかる消費税も節約することが可能ですし、仲介の際に不動産会社へ提出する住民票などの各種証明書を取得するための費用も節約することが可能です。

柔軟な取引条件で売買できる

個人間売買では、売却価格や引渡し時期など各種の条件は全て当人同士で話し合った上で決定することができます。

例えば、「新築が来年の4月に完成するから、そこまで引渡しを待ってほしい」などという希望がある場合、その条件を買主が了承すれば、売主の都合のよいタイミングで引き渡すことができます。

また、売買価格においても、売り手と買い手の双方が納得できる形であれば、どのような価格に設定しても取引上問題はありません。

不動産会社に仲介を依頼する場合には、不動産売買のプロである不動産会社が主体となって、主な取引条件を決めていきます。

そのため、売主の意見が通らないことも珍しくありません。

しかし、個人間売買であれば当事者同士で取引条件を決めることができるので「当事者の意見が通りやすい」という点が大きなメリットです。

不動産の個人売買のデメリット

金銭面や条件の柔軟性において個人間売買には確かにメリットがありますが、デメリットも非常に大きいので注意が必要です。

個人間売買のデメリット
  • 売買相手を見つけにくい
  • トラブルのリスクがある
  • 契約に時間と労力がかかる
  • 銀行融資がでない可能性がある

よほど信頼できる相手でない限り、基本的に個人間売買はおすすめできません。

不動産の個人間売買の4つのデメリットもしっかりと理解しておきましょう。

売買相手を見つけにくい

当然ですが、個人間売買では売主自ら不動産の買い手を見つけなければなりません。

売主自ら不動産の買い手を見つけるために考えられる方法として次の3つをあげることができます。

  • 親戚に売却する
  • 友人・知人を見つける
  • インターネットのサイトを利用する

親戚や友人に売却できるのは、そもそもあらかじめ「不動産を買いたい」という意思がある場合に限られます。

そのため、売り手側が「売りたい」と考えてから、親戚や友人に「不動産を買ってくれないか」と持ちかけても現実的には難しいでしょう。

また、知人のツテをたよって物件を買ってくれる人を見つけるという方法もありますが、よほど運がよくない限りはそのような人を見つけることは困難です。

インターネットの個人売買の掲示板などを使用して買い手を見つけるという方法もありますが、ここでも買い手を簡単に見つけることは簡単ではありません。

また、買い手が見つかったとしても、完全に見ず知らずの他人と個人間売買をすることには大きなトラブルのリスクが伴います。

つまり、個人間売買ができるケースは親戚や友人など信頼できる人が運良く「買いたい」というケースに限られます。

ゼロから個人で買い手を探すことは困難だと考えたほうがよいでしょう。

トラブルのリスクがある

個人間売買はトラブルのリスクがあります。

個人間売買であっても契約不適合責任を負わなければなりませんので、万が一、売却した不動産に契約書に記載のない不具合が見つかった場合には責任を負わなければなりません。

不動産会社がたくさんの書類を作成し、時間をかけて説明を尽くすのは、売却後に売主が契約不適合責任に問われないよう、売主を守るためです。

個人間売買では法律を理解したプロが守ってくれるわけではないので、後からトラブルになるリスクがあります。

契約に時間と労力がかかる

個人間売買と言えども、基本的には適正価格の調査や契約書の作成、司法書士との連絡などは不動産会社が仲介した時と同じように行う必要があります。

法的な知識のない一般人が、不備や契約不適合責任がないように契約書類を作成することは非常に労力が必要になりますし、時間もかかります。

個人間で売買することによって仲介手数料は不要になるものの、トラブルなく契約するための労力と時間はかなりの負担になると覚悟しておいた方がよいでしょう。

銀行融資がでない可能性がある

個人間売買では銀行融資を借りることができない可能性があります

銀行融資では売買契約書などを提出する必要がありますが、この契約書について当人同士が作成したものを有効な書類とみなしてくれるかどうかは不透明です。

また、個人間売買では住宅売買後に隠れた不具合が発覚してトラブルになる可能性が高い取引です。

銀行とすれば担保物件に契約不適合責任が生じた場合は、融資金の回収に大きく悪影響する可能性があるので、融資をするのはリスクが高いと言えます。

また、売買後に見つかった不具合が重大なものであれば、担保としての価値を大きく損ねてしまうリスクもあり、回収にも悪影響を及ぼしかねません。

このように、個人間売買の融資は銀行にとってもリスクが大きいので融資が出ない可能性が高いと言えます。

不動産の個人間売買の流れ

では、実際に個人間売買はどのように行うのでしょうか?

トラブルなく売買を行おうと思ったら、個人間売買の流れは不動産会社が仲介するケースとそれほど大きくは変わりません。

基本的な流れは次の通りです。

個人間売買の流れ
  1. 周辺相場をチェックし売値を決める
  2. 必要書類を準備する
  3. 現地確認や問い合わせに対応する
  4. 買い手と価格交渉をする
  5. 契約書類を作成する
  6. 不動産を引渡し登記の手続きをする

それぞれのタイミングで注意すべきポイントなどについて詳しく解説していきます。

周辺相場をチェックし売値を決める

まずは周辺相場をチェックして売値を決めましょう。

不動産会社のホームページなどから売値を参考にする方法もありますが、基本的な方法は次の2つです。

  • 固定資産税評価額から実勢価格を求める
  • 取引事例から比較して価格を求める

毎年送られてくる固定資産税通知書から実勢価格をある程度求めることができます。

固定資産税評価額は実勢価格の7割程度だと言われているので、「固定資産税評価額÷0.7」でおおよその実勢価格を知ることができます。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円であれば、1,430万円程度が売価だと想定することが可能です。

また、実際に周辺の取引事例から単価を求めて、物件の売価を計算する取引事例比較法という方法もあります。

国土交通省の「不動産取引事例検索」というシステムから周辺の不動産の取引事例を検索することが可能です。

ここで類似した物件の取引事例を3つほど調べて、次のように平均単価を求めます。

  売買価格 面積 ㎡単価
不動産A 1,000万円 100㎡ 10万円
不動産B 2,500万円 200㎡ 12.5万円
不動産C 1,800万円 120㎡ 15万円
平均単価     12.5万円

売却しようとしている不動産の面積に平均単価を乗じます。

例えば、売却しようとしている不動産の面積が150㎡であれば、12.5万円×150㎡=1,875万円が取引事例から求めることができる売価です。

いずれかの方法で適正な売価を求めましょう。

なお、売価が適正でない場合には税務署が「みなし贈与」と判断して、贈与税が発生する可能性もあります。

やはり、後々のトラブルを避けるためにも適正な売価を設定しましょう。

必要書類を準備する

次に不動産の売却に必要な書類を用意しましょう。

不動産の個人間売買では次のような書類が必要です。

不動産売却の必要書類
  • 不動産登記簿謄本
  • 固定資産税評価額証明書
  • 公図
  • 権利証(登記済証)
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 住民票

この他に、家の状態や特徴が分かるように住宅のパンフレットなども用意した方が不動産を売りやすくなるでしょう。

現地確認や問い合わせに対応する

インターネットなどで売りに出したら、現地確認や内覧を希望する人への対応を行います。

少しでも物件の状態をよく見せるために自宅は綺麗にしておくようにしましょう。

また、内覧の際に居住している人しか分からないような住宅の魅力や周辺環境の利便性などをアピールすることで売りやすくなります。

また、買い手は物件について様々な質問をするので、物件については一通り答えることができるようにしておきましょう。

間違いない情報を提供するためには不動産会社などに依頼して状況報告書を作成してもらうことが確実ですが、これでは個人間売買にしてコストカットした意味がないので、費用を抑えたい人はできる限り自分で質問に答えられるように準備してください。

買い手と価格交渉をする

一般的に売買に際して価格交渉は必ず行われます。

買い手が売り手の言い値で不動産を購入することはまずありません。

売値よりも安い価格で売却するのが一般的ですので、最初の売値は本当の売却希望額よりも高く設定し、値下げに備えるというのが基本です。

また「この価格までしか引き下げることができない」というボーダーラインを決めておきましょう。

契約書類を作成する

価格交渉がまとまり売却価格が決まったら契約書類を作成し、契約手続を進めます。

個人間売買と言えども契約書は必ず作成し、後々にトラブルになることを防ぎましょう。

契約書には次のような内容を記載します。

契約書に記載する内容
  • 売買物件の表示
  • 売買代金、手付金などの額
  • 支払期日
  • 土地の実測及び土地代金の精算
  • 所有権の移転と引き渡しの時期
  • 付帯設備等の引継ぎ
  • 負担の消除(抵当権や賃借権などの所有権を阻害する権利を消除すること)
  • 公租公課等の精算
  • 手付解除の期限(手付金の解除がいつまで有効なのか)
  • 契約違反による解除
  • 引渡し前の物件の滅失・毀損
  • 反社会勢力の排除
  • ローン特約(買主がローン審査に落ちてしまった場合、買主が売買契約を解除できる)
  • 契約不適合責任(契約書に未記載の不具合があった場合の売主の責任)

『不動産売買 契約書 雛形』などと検索すると、上記の条件を満たした契約書の雛形を入手することができるので、ダウンロードして使用すると便利です。

不動産を引渡し登記の手続きをする

売買契約を締結したら、所有権の移転登記を行います。

この手続きだけは一般人が行うことは困難ですので、司法書士へ相談しましょう。

所有権の移転登記は登録免許税という税金や司法書士への報酬が発生しますが、この費用は買主が負担します。

これらの点も後々トラブルにならないよう、契約時にしっかりと説明し、買主からの合意を得ておくようにして下さい。

不動産の個人間売買の3つの注意点

不動産の個人間売買は金銭的なメリットがある方法ですが、トラブルが多いのも事実です。

大きなトラブルになることがないよう、次の3つの注意点だけは留意して取引を進めてください。

個人間売買の3つの注意点
  • 価格はしっかりとリサーチする
  • トラブルにならないよう契約書類はしっかり作成する
  • 登記の手続きは司法書士へ依頼する

不動産の個人間売買の3つの注意点について詳しく解説していきます。

価格はしっかりとリサーチする

不動産の売却価格については事前にしっかりとリサーチしておくようにしてください。

適正な価格でないと、税務署から贈与と判断される可能性があり、買主が贈与税を支払わなければならない可能性もあります。

個人間売買は取引価格を自由に決めることができるメリットがありますが、市場価格よりも著しく安い値段の場合は「みなし贈与」と判断される可能性もあります。

過去の判例では、市場価格よりも8割以上安くなると「著しく安い価格」と判断されているので、値下げは市場価格の8割以内とするようにしてください。

また、あまりにも高い価格で売却した場合も、後々のトラブルになる可能性があります。

適正価格で売却するのがベストですので、価格だけはしっかりとリサーチした上で売却しましょう。

トラブルにならないよう契約書類はしっかり作成する

個人間売買でも、不動産に不具合が見つかった場合には売主が責任を負う「契約不適合責任」が課せられます。

契約不適合責任では、契約書に不具合が記載されているかどうかという点が非常に重要になります。

そのため、必ず契約書は作成し、不具合などについてもしっかりと明記しておきましょう。

個人間売買だから問題ないと、契約書を作成せずに売却してしまった場合には、後から契約不適合責任に基づいてどのような請求が買主からなされるかは分かりません。

大きなトラブルにならないよう、必ず必要事項を記載した契約書を作成するようにしてください。

登記の手続きは司法書士へ依頼する

不動産を売却すると、所有権が売り手から買い手に移るので、不動産登記の所有権を売主から買主の名義へと変更しなければなりません。

所有権の移転登記も一般の人が行おうと思えば行うことができますが、手続きに不備があると所有権の移転に時間がかかってしまいます。

この時点ですでに売買代金を支払っている場合には、売主が別の人へ不動産を二重譲渡してしまうリスクもあります。

そのため、登記の手続きだけは自分で行うのではなく、必ず司法書士へ依頼するようにしてください。

まとめ

不動産は個人間で売買することが可能です。

不動産会社を通さないことによって仲介手数料や消費税を節約することができ、売買条件なども自由に設定することができます。

しかし、個人間売買は売却後に大きなトラブルになるリスクがあるので要注意です。

必ず契約不適合責任について説明した契約書を作成し、トラブルを未然に防ぐようにしましょう。

なお、個人間売買は契約書を作成したとしてもトラブルになることがあるので、基本的には信頼できる親族や友人とのみ個人間売買を行い、他人と売買する場合には不動産会社に仲介してもらうようにしましょう。