借地権付き建物の売却は可能?知っておきたい借地権の知識と注意点を解説

「借地権付き建物」という名目で販売されている建物を目にしたことがある人も多いのではないでしょうか?

建物だけは所有し、土地を借りている物件を借地権付き建物と言います。

借地権建物も通常の不動産と同じように売買することはできますが、売買の際には借地権だけの一定の制約や注意点があります。

借地権とはどのような権利で、借地権付き建物を売却する方法と注意点について詳しく解説していきます。

借地権付き建物の売却を検討されている方はぜひご覧ください。

借地権とは?借地権の2つの種類

借地権とは、土地を借りてその上に建物を建築するなどして土地を使用する権利を表します。

借地権には次の2つの権利が存在します。

  • 地上権
  • 賃借権

まずは借地権の2つの権利について詳しく見ていきましょう。

地上権

地上権とは、土地の上にある建物などの工作物を使用・所有するために土地を利用することができる権利のことです。

地上権には、土地だけでなく土地の地下や地上の上空を使用する権利も含まれます。

地代を支払うことによって土地を自由に使用することができるので、地主の許可なく次のようなことを行うことができるのが最大の特徴です。

地主の許可なく行うことが可能なこと
  • 土地の転貸
  • 権利の売却
  • 抵当権の設定

地上権は、契約締結期間中に地代を支払っている限りは借地人が土地の「所有者」となり、借地人の権利が非常に大きな権利です。

地主の権利が著しく小さいので、一般的に地上権が設定されることはほとんどありません。

賃借権

賃借権は、賃貸人から借りた土地を使用収益することができる権利のことです。

賃借権は地上権とは異なり、契約期間中の土地の所有者は地主です。

地上権のように実質的な所有者が借地人にはならないので、勝手に土地を売却したり転貸したりすることは認められていないのが最大の特徴になります。

賃借権を売却したいのであれば、事前に地主の許可を得ておかなければなりません。

私たちが普段「土地を借りる」という場合には、賃借権が設定されることが一般的です。

なお、賃借権はさらに次の3つの種類に分かれます。

賃借権の種類
  • 普通借地権
  • 定期借地権
  • 旧借地権

借地権を理解する上では、普通借地権と定期借地権の違いを理解することが非常に重要です。

賃借権の3つの種類について詳しく解説していきます。

普通借地権

普通借地権の特徴は次の通りです。

普通借地権の特徴
  • 存続期間が30年以上
  • 更新によって継続して借り続けることができる
  • 更新を希望するも地主が拒否した場合は建物を地主に買い取ってもらえる

契約期間が長く、更新時もよほどの理由がない限り更新を断ることはできません。

借地人が希望すれば半永久的に土地を借り続けることができるのが、普通借地権の大きな特徴です。

定期借地権

定期借地権の特徴は次の通りです。

定期借地権の特徴
  • 契約期間終了後は原則的に契約を更新できない
  • 定期借地権の種類によって存続期間が異なる
  • 定期借地権の種類によって期間終了後の建物の扱いも決まっている

最大の特徴は、契約期間終了後は原則的に更新できない期間限定の地主が有利な契約になっているという点です。

また、存続期間も定期借地権の種類によって次のように異なります。

定期借地権 存続期間
一般定期借地権 50年以上
事業用定期借地権 10年以上50年未満
建物譲渡特約付借地権 30年以上

さらに契約期間終了後の建物の扱いについても次のように異なります。

  • 一般定期借地権と事業用定期借地権:建物を取り壊して土地を更地で返還する
  • 建物譲渡特約付借地権:地主が建物を買い取る

旧借地権

現在の借地借家法ができる前に施行されていた旧借地法で与えられていた権利です。

旧借地法が施行されていた1922年以前から土地を借りていた人や、その相続人だけが旧借地権の対象になります。

旧借地権では、契約の更新を続けることで半永久的に土地を借り続けることができる権利で、木造建物の場合の存続期間は20年、鉄筋造もしくは鉄筋コンクリート造は60年と、存続期間が非常に長く設定されています。現行の借地権よりも長い存続期間が設定されている点が最大の特徴です。

借地権の価値を決める借地権割合とは?

借地権は法律によってその権利が保護されています。

そのため、借地権は土地価格に対して大きな比率を占めることになりますが、借地権価格を求める割合が借地権割合です。

借地権割合は地域によって異なりますが、住宅地と商業地でおおよそ次のように決まっています。

借地権割合
  • 住宅地:実勢価格の60%~70%
  • 商業地:実勢価格の70%~90%

商業地の場合、借地権が90%もの割合を占めることがあります。

詳しくは国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認することができるので、お住まいの借地権割合を調べておくとよいでしょう。

例えば、路線価で2,000万円の土地の借地権割合が70%であれば、2,000万円×70%=1,400万円が借地権の価値になります。

借地権付き建物を売却する3つの方法

借地権付き建物を売却する方法として一般的に考えられるのが次の3つの方法です。

借地権付き建物を売却する3つの方法
  • 借地権付き建物として一般販売する
  • 地主へ売却する
  • 更地にして地主へ返却する

借地権付き建物は売りにくいので、一般売却できない場合には地主に買ってもらうか更地にするしか方法がありません。

借地権付き建物を売却する3つの方法について詳しく見ていきましょう。

借地権付き建物として一般販売する

借地権付きの建物として、普通に売却することは可能です。

実際に、中古不動産市場では借地権付き建物も売却されています。

ただし、地代を支払わなければならないという点や、法的な制約があるという点、また住宅ローンを借りにくいという点などから、借地権付き建物を売却するには時間がかかるのがデメリットです。

ただし、買主からすると土地の値段が売買価格に含まれないので、割安で購入することができるという点がメリットになります。

借地権付き建物の売却を得意としている不動産会社であれば、スムーズに売却できるケースも多いので、まずは不動産会社へ相談してみるとよいでしょう。

地主へ売却する

地主へ売却することによって実質的に借地権を買い取ってもらう方法です。

地主が買取ることによって借地関係は終了することになります。

地主からすると、借地権がなくなることによって土地の資産価値が上がるというメリットがありますが、家賃収入が無くなるので地主によっては買取を拒否する可能性もあるでしょう。

また、借地権価格や建物価格をどうするのかという点の話し合いが折り合わない場合も多いので、この方法で簡単に売却することができるとは考えない方が無難です。

更地にして地主へ返却する

最終手段として、土地を更地にして地主へ返却するという方法があります。

地主へ土地を返還した時点で借地契約は終了します。

しかし、この場合は借地人は何も対価を得ることなく、借地権という売却可能な権利を放棄し、お金をかけて建てた建物を解体することになり、借地人にとっては「家賃を支払う義務から解放される」という点しかメリットがありません。

契約期間中であれば、まずは建物と借地権の買取を地主に求め、市場で借地権付き建物として売却することができないか十分に時間をかけて買い手を探しましょう。

それでも駄目な場合の最後の手段として更地にするという方法を検討してください。

借地権は対価の大きな大切な権利ですので、無駄にすることなく地主と交渉し買い手を探しましょう。

借地権付き建物は地主の承諾があれば売却できる

借地権付き建物を売却するには地主の承諾が必要です。

この際に考えられる売却方法としては次の4つの手段があります。

  • 第三者へ売却する
  • 地主へ売却する
  • 底地とセットで売却する
  • 等価交換をした上で売却する

第三者や地主へ売却ができない場合には、底地とセットにしたり等価交換によって借地ではなく完全な所有物として売却することで売却しやすくなります。

借地権付き建物を売却するための手段について詳しく見ていきましょう。

第三者へ売却する

借地権付き建物として第三者へ売却する方法です。

買い手にとって地代が発生することや、住宅ローンが借りにくいなどの問題点はありますが、借地権付き建物は土地の値段がかからないため、通常よりも非常に割安で住宅を購入することができます。

立地と住宅の状態がよいのであれば、通常の売却方法で第三者に借地権付き建物として売却することができる可能性があります。

地主へ売却する

地主へ建物と借地権を売却する方法です。

建物や借地権をいくらにするのかという価格面で折り合うのが難しいという側面がありますが、地主にとっても価値の低い底地として保有するよりも借地権を解除することによって資産価値が上昇するというメリットはあります。

価格面さえ折り合えば双方にメリットがあるので、時間をかけて粘り強く交渉しましょう。

底地とセットで売却する

土地と建物をセットで同一人物へ売却することもできます。

買い手にとっては建物と土地を所有できるので、地代を払う必要はありませんし、住宅ローンも問題なく借りることが可能です。

借地権付き建物として売るよりは売りやすいと言えます。

ただし、地主にとっては自分の財産を手放すということになるので、借地人が「売却したい」というタイミングで地主も売却に同意するかどうかは非常に不透明です。

地主の同意さえ得られれば売却できる可能性の高い方法ですが、同意を得ること自体のハードルが高くなります。

等価交換をした上で売却する

地主の持つ底地権の一部と、借地人の持つ借地権の一部(建物として使っていない部分)を等価で交換し、建物が立地している土地と建物は建物所有者のもの、その他の土地は完全に地主のものとすることによって、双方が完全な所有者になることができます。

これによって、土地建物を売却しやすくなります。

借地人は土地を所有でき、地主は土地の一部を失うものの借地権がなくなるので土地の価値が上昇するのがメリットです。

ただし、分筆や登記の費用がかかり、何よりも地主の同意が必要です。

地主にとっては土地を失うことになるので、ハードルの高い方法だと言えます。

借地権付き建物を売却する際の注意点

借地権付き建物を売却する際には次の3つのポイントに注意してください。

借地権付き建物を売却する際の注意点
  • 住宅ローン審査に通りにくい
  • 借地権売却の際に地主に名義書換料を支払う
  • 借地権は相続できる

借地権付き建物を売却する際に注意したい3つのポイントについて解説していきます。

住宅ローン審査に通りにくい

借地権付き建物は住宅ローン審査に通りにくいというのが大きなデメリットです。

借地には抵当権を設定できず、借地権付き建物を差し押さえたとしても競売にかけることが非常に難しいのが実情です。

つまり、金融機関にとっては有効な担保を取ることができない非常にリスクの高いローンになります。

そのため、例えばネット銀行などでは原則的に借地上の建物に対する融資は取り扱っていませんし、店舗型の銀行でも金利が高くなったり、よほど属性がよくなければ借りることができません。

借地権付き建物が売れない大きな理由の1つとして、住宅ローンを借りにくいので買いたくても資金調達が難しいという点が挙げられます。

借地権売却の際に地主に名義書換料を支払う

借地権を売却する際には地主の同意が必要です。

また、借地権を売却する際には地主に対して名義書換料という費用を支払わなければなりません。

この費用は売主が負担するのが一般的です。

名義書換料の相場は借地権価格の10%程度になります。

例えば、路線価で1,000万円、借地権割合が7割であれば借地権価格は700万円になります。

この場合、名義書換料は70万円程度と高額です。

借地権を売却する際には、高額な名義書換料を地主に支払わなければならないという点にも注意しましょう。

借地権は相続できる

借地権の所有者が死亡した場合には、借地権を相続することができます。

借地権は借地人が地主に対して対価を支払って得た財産ですので、相続財産になります。

また、借地権の相続は地主の同意は必要なく、承諾料、更新料、名義書換料なども発生しません。

そのため、親が所有する借地権付き建物に子供が住んでいた場合、親の死亡後も借地権を相続してそのまま子供が住み続けることが可能です。

ただし、相続によって借地権の所有者が変わったことは地主へ伝えなければなりませんし、建物の相続登記は必要になるという点には注意しましょう。

まとめ

借地権とは、土地を借りてその土地の上に建物を建てたり使用する権利のことです。

借地権付き建物は売却することができますが、通常の住宅のように簡単に売ることはできません。

一般の流通ルートで売却するのであれば時間をかけて買い手を探し、地主に買い取ってもらうのであれば、粘り強く交渉しましょう。

なお、借地権は対価を支払って得た重要な財産ですので、簡単に更地にして返還するということがないように、時間をかけて売却する方法を検討しましょう。

不動産会社によって、借地権付き建物の売却の得意不得意は異なります。

借地権付き建物の売却を得意としている業者へ相談することでよりスムーズに売却できるので、業者選びは慎重に行なってください。