任意売却と競売の違いについて。競売になる前に任意売却をしよう。

住宅ローンの返済が苦しくなった時に、自宅を売却して住宅ローンの返済に充てる方法として任意売却と競売という2つの方法があります。

それぞれ自宅を売却して借入金を返済するという点では同じですが、メリットとデメリットは大きく異なります。

基本的には、競売に至る前に任意売却を検討した方がメリットがあるでしょう。

任意売却と競売の違いと、任意売却を検討した方がよい人はどのような人なのかについて詳しく解説していきます。

「住宅ローンの返済が苦しい」「仕事を続けることができなくなった」などの悩みを抱えている方はぜひご覧ください。

競売とは?競売のメリット・デメリット

競売とは、借入金の返済ができなくなった時、担保となっている自宅などの不動産を裁判所の許可を得て強制的に売却し、売却代金で借入金を返済することです。

競売は債権者が裁判所へ申し立てを行い、裁判所が許可をした段階で開始されるので、債務者の意思とは無関係に行われます。

競売は借金を返済できない人が債権者の申し立てによって強制的に自宅を売却されてしまう方法なのでデメリットの方が大きいですが、メリットも存在します。

競売のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

競売のメリット

あまりメリットのないように考えられている競売ですが、次の2つは任意売却と比較した場合のメリットだということができます。

競売のメリット
  • 任意売却よりも長く住むことができる
  • 任意売却よりもより確実に売却できる

任意売却よりも手続きが面倒になるので、長く住み続けることができるうえに、より確実に売却できるのはメリットです。

競売の2つのメリットについて詳しく解説していきます。

任意売却よりも長く住むことができる

競売は手続きが非常に煩雑で、次のようなプロセスを経なければ自宅を売却することはできません。

競売の流れ
  1. 債権者から債務者へ督促
  2. 債務者の期限の利益喪失
  3. 債権者が裁判所へ競売の申し立て
  4. 競売開始
  5. 落札者が決定
  6. 不動産の引渡し

競売の申し立てから落札者が決定するまでは半年程度の時間がかかります。

さらに、落札者が一度の競売で決まらない場合にはさらに時間がかかるので、競売の申し立てを金融機関が行っても、そこから引渡しまでかなり長い時間がかかります。

この間は住み続けることができるので、住宅ローンを延滞している時から考えれば数年程度の長い期間続けられることもあります。

通常の売買に近い形で自宅を売却する任意売却と比較して、競売の方が長く自宅に居住をし続けられるのは大きなメリットです。

任意売却よりもより確実に売却できる

競売は裁判所の許可を得て強制的に不動産を売却する方法です。

任意売却よりも売却価格が非常に安く、市場価格よりもかなりの割安で不動産を購入することができるので、任意売却よりも売却できる可能性が高いと言えます。

任意売却は、通常の不動産の売却と同じですので、買い手が現れなければ売却できないこともあります。

競売の方が不動産を売却できる可能性が高いので、より確実に借入金の返済をすることができます。

競売のデメリット

競売には長く住み続けることができるという点と、より確実に売却できるという2つのメリットがあります。

しかし、逆に言えば任意売却と比較してその2つしかメリットはありません。

むしろデメリットの方が圧倒的に多いと言えるでしょう。

競売のデメリットは次の5つです。

競売のデメリット
  • 売却価格が安くなる
  • 自己破産に至ることが多い
  • 信用情報がブラックになる
  • 近隣住民にばれやすい
  • 諸条件を自分で決められない

競売の5つのデメリットを理解して、できる限り競売に至ることを避けるようにしましょう。

売却価格が安くなる

競売は任意売却と比較して売却価格が非常に安くなります。

競売の際の不動産評価額は通常の評価額よりも2〜3割程度減価された金額です。

さらに売買基準価格は評価額の8割になります。

つまり、競売の売買基準価格は市場価格の6割程度になることが一般的です。

基本的には市場で自宅を売却する任意売却よりも非常に安くなってしまうという点は覚悟した方がよいでしょう。

同じ住宅を売却するのであれば、売却価格の高い任意売却で自宅を売却した方が間違いなくメリットがあります。

自己破産に至ることが多い

競売の売却価格は市場価格よりもかなり安くなるので、競売代金で住宅ローンの返済を行ったとしても、残債が残ってしまうことが多くなります。

さらに、競売を行っても返済しきれなかった残債は一括返済を求められるので、競売を行っても借金を返済しきれずに自己破産に至ってしまう可能性があります。

任意売却の方が高い値段で売却できるので、自己破産に至る可能性は低いですが、競売は最終的に自己破産をしなければならないことが多いのはデメリットです。

信用情報がブラックになる

競売に至るまで返済を延滞した場合、ほぼ確実に信用情報がブラックになります。

自己破産をした場合は確実に信用情報はブラックになり、競売の申し立てを金融機関が行うほど長期間延滞するだけでも信用情報はブラックになります。

ブラックになると以後5年〜10年は信用情報に金融事故の情報が記録されるので、その間はお金を借りることやクレジットカードを作ることが不可能です。

任意売却であれば早期に売却して、金融機関に残債が残らない形にすることで信用情報に傷がつくことを防ぐこともできます。

競売の場合は確実に信用情報がブラックになるので、この点も競売に至る前に任意売却を選択すべき大きな理由の1つです。

近隣住民にばれやすい

競売になると「ローンを長期間延滞して競売になった」ということが近隣住民にばれやすいのが大きなデメリットです。

競売の申し立てが許可されると、裁判所の職員が自宅を調査しにきます。

調査が終わると裁判所が競売情報を公開します。

この情報を見て入札希望者が自宅を調査しに来るため、調査をしにくる人や公開された競売情報から、近隣住民にローンを延滞して競売になったということを知られる可能性があります。

他方、任意売却であれば不動産会社の売却情報などから売りに出ていることがバレる可能性はあるものの、「ローンを延滞して売りに出している」とは思われません。

諸条件を自分で決められない

競売が開始されるタイミングは債権者が決定します。

債権者が期限の利益を喪失させ、裁判所へ申し立てると競売の許可が下り、債務者の意思とは無関係に債権者のタイミングで自宅が売りに出されます。

また、自宅の引き渡しのタイミングも売却代金が支払われた時ですので、これも債務者がタイミングを選ぶことはできません。

自宅という生活の基盤になる財産の売却や引き渡しのタイミングを自分で決めることができないのは、非常に大きなデメリットです。

任意売却であれば売却のタイミングは自分で決められることと比較すると、ここも競売の大きなデメリットだと言えます。

任意売却とは?任意売却のメリット・デメリット

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な際に、自分で不動産を売却し、売却代金で住宅ローンの返済をする方法です。

ただし、債権者の同意が必要です。

競売が債権者発で行われるものであるのに対して、任意売却は債務者発で行います。

通常の不動産市場で売却するので、市場価格に近い価格で売却することができるのが特徴です。

結論的に言えば競売と比較して任意売却の方がメリットが多いので、競売に至る前に任意売却によって住宅と住宅ローンを処理するのがよいでしょう。

任意売却のメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは次の6点です。

任意売却のメリット
  • 市場価格に近い値段で売却できる
  • 自己破産を免れることができる
  • 引っ越し代を債権者が負担してくれることがある
  • 近隣住民にバレにくい
  • 諸条件を自分で決められる
  • 売却後に住み続けることもできる

任意売却の方が債務者主導で行うことができ、金銭的にも競売よりもメリットがあります。

競売に至ってしまう前に任意売却を利用した方が間違いなくメリットがあるでしょう。

任意売却の6つのメリットについて詳しく解説していきます。

市場価格に近い値段で売却できる

任意売却は通常の売却と同じです。

市場で買い手を探し、通常の売却と同じように売買します。

債権者の許可を得た上で、売却代金で住宅ローンを返済するという点が異なります。

そのため、普通に売りに出されている不動産と同じように市場価格で売却することができます。

市場価格の6割程度の金額になる競売よりも、市場価格で売却できる任意売却の方が圧倒的にメリットがあります。

自己破産を免れることができる

任意売却の方が競売よりも高い値段で売却できます。

そのため、残債の金額は競売で売却した時よりも少なくなるのが一般的です。

また、金融機関も任意売却後は話し合いによって分割返済や一時免除に応じてくれることがあるので、任意売却後に自己破産に至ることはそれほどありません。

競売は売却代金が低いので自己破産に至る可能性が高いことと比較すると、この点もメリットだと言えるでしょう。

引っ越し代を債権者が負担してくれることがある

任意売却は引越し代金を債権者が負担してくれることがあります。

任意売却後は自宅を退去しなければならないことを鑑みて、法律では最高30万円まで債権者が債務者に対して引越し代金を負担することが認められています。

これは義務ではありませんし、交渉によって結果も異なりますが、不動産会社や弁護士などが交渉することによって金融機関が引越し代金を負担してくれる可能性はあります。

競売では、ほぼ確実に退去費用などを負担してもらえることはありません。

この点からも競売に至る前に任意売却をすべき大きな理由の1つです。

近隣住民にバレにくい

近隣住民にバレにくいのも任意売却のメリットです。

任意売却は通常の不動産の売却と同じです。

そのため、不動産情報サイトなどには売却情報が掲載されますが、住宅ローンの返済に遅れたから売却するということまでは分かりません。

競売であれば裁判所の調査員や、公開される競売情報から「借金返済ができずに競売になった」と知られてしまう可能性があります。

任意売却は通常の売却と同じようにしか見られないのも大きなメリットです。

諸条件を自分で決められる

任意売却は買い手との話し合いによって、引き渡し時期などの諸条件を自分で決めることができます。

家族や転居先の事情に合わせて、買主と話し合うことによって決めることが可能です。

競売であれば決めるタイミングは債権者に委ねられているので、債務者は合わせなければなりませんが、任意売却では自分でタイミングを決めることができるのがメリットです。

売却後に住み続けることもできる

任意売却ではリースバックという方法によって、自宅を売却後に賃料を支払って賃貸するリースバックという方法を利用すれば自宅に住み続けることができます。

リースバックでは、将来的に自宅を買い戻すことができるので、一時的に住宅ローンの返済が困難な場合やまとまったお金が必要な時でも、自宅に住み続けながら将来的に自宅を取り戻す余地を残すことができます。

競売で自宅を売却した場合は住み続けることは不可能で、自宅売却後は取り戻せる可能性もほとんどありません。

この点でも任意売却の方が圧倒的に優位性があります。

任意売却のデメリット

任意売却は競売と比較して非常に多くのメリットがありますが、次の2つの点だけには注意する必要があります。

任意売却のデメリット
  • 自宅が売却できないこともある
  • 抵当権者全員の同意が必要

通常の市場で売却し、抵当権者全員の同意が必要になる手続きですので、必ずしも思うように手続きが進まない可能性はあります。

任意売却の2つのデメリットについて詳しく解説していきます。

自宅が売却できないこともある

任意売却の場合、通常の不動産の売買とそれほど手続きが変わりません。

他の不動産の売買と同じように不動産会社が売却先を探すので、他の不動産と同様に、売りに出して買い手が見つかるとは限りません。

好立地などの売りやすい条件が整っている不動産であれば売却できる可能性は高いのですが、例えば地方の古い物件などは任意売却で買い手を探しても、買い手が見つかる可能性は低いと考えた方がよいでしょう。

物件によっては競売よりも売却できる可能性が低くなるのはデメリットです。

抵当権者全員の同意が必要

任意売却は売却したい不動産に抵当権を付けている債権者全員の同意が必要です。

そのため、抵当権を設定している債権者のうち1人でも任意売却に反対すると任意売却は不可能になります。

住宅ローンを借りている銀行だけしか抵当権を設定していないのであれば、銀行は売却代金で融資残高の多くを回収できるので、銀行が賛成する可能性はあります。

しかし、1つの不動産に2番抵当や3番抵当などの後順位がついている場合には、任意売却によって売却しても2番目3番目の抵当権者が回収できる可能性は非常に低くなります。

後順位の抵当権者とすれば、任意売却によって担保を失うデメリットしかないので任意売却に反対する可能性もあります。

抵当権者全員の賛成がなければ任意売却はできず、抵当権が多く設定されていればいるほど全員の債権者が賛成してくれる可能性が低くなるのはデメリットです。

競売と任意売却の比較表

競売と任意売却の違いをまとめると次のようになります。

  競売 任意売却
売却価格 市場価格の5割〜7割程度 市場価格に近い価格
個人情報 競売情報として公開される 通常の売買情報として公開されるので任意売却とは思われない
残債 売価が安いので多く残る 売価が高いので残債は少ない
残債の返済方法 一括返済 交渉によって免除や減額や分割返済が認められる
売却後の居住について 居住できない リースバックなどの活用で住み続けられる
引っ越し費用 基本的には支払われない 債権者との交渉で最高30万円が支払われる
売買の意思決定 債権者が決定する 債権者と交渉し債務者の意思で決定できる

このように、さまざまな角度から見ても競売よりも任意売却の方がメリットがあります。

あまりにも延滞が長期化すると、金融機関が競売の申し立てを行ってしまうので、競売になる前に任意売却をした方がよいでしょう。

こんな時は任意売却を選択しよう

最終的に競売に至ってしまうリスクを考えれば、間違いなく早めに任意売却を行っておいた方が得策です。

早期に任意売却をしなければ債権者が競売の申し立てを行ってしまうリスクがあります。

早期に任意売却をすべき状況としては次の5つのケースが考えられます。

早期に任意売却をすべき状況
  • 住宅ローンを延滞し督促されている方
  • 病気で働けなくなり無収入になった方
  • 住宅以外の財産は残したい方
  • 多くの借金を抱えて自転車操業状態の方
  • 離婚後に元の家族の自宅を手放したい方

なるべく早く任意売却の手続きをすべき5つの状況について詳しく解説していきます。

住宅ローンを延滞し督促されている方

住宅ローンを延滞し、すでに督促されている場合は任意売却を真剣に検討すべきです。

もちろん、一時的にお金がなくて、正常に返済できる見込みがあるのであれば任意売却をする必要はありません。

しかし、もはや返済することが不可能なのであれば督促の段階から早めに任意売却へ動いた方が得策です。

通常、延滞から1ヶ月間は電話や書面で督促が行われて、やがて内容証明郵便で催告書が届きます。

この後には、期限の利益を喪失させて一括返済を求めてくるので、期限の利益を喪失する前には任意売却をする意思があることを伝えて、競売になることを防ぎましょう。

早めに動けば信用情報がブラックになることも防ぐことが可能です。

病気で働けなくなり無収入になった方

病気で働くことができず、収入が無くなり住宅ローン返済が難しい方も任意売却を検討すべきです。

任意売却は無職の方でも問題なく行うことができますが、万が一競売になってしまったら病気体であるにも関わらず住む家を失ってしまう可能性もあります。

このような事態に至ってしまう前に、任意売却で住宅ローンを完済し、早めに新居を決める方がよいでしょう。

なお、病気で働けなくなった場合には団体信用生命保険の適用になる可能性もあります。

この場合は保険金で住宅ローンが返済できるので、まずは金融機関へ団体信用生命保険の適用にならないか確認しましょう。

住宅以外の財産は残したい方

住宅以外の財産を残したい方も任意売却がおすすめです。

競売から自己破産になってしまったら自分のほとんど全ての財産を失ってしまうことになります。

任意売却であれば、売却するのは自宅だけで、その他の資産は守ることができます。

住宅以外の財産を残したい場合は任意売却が有効です。

なお、住宅ローン以外の借金に苦しんでいる場合は、個人再生という手続きをすることによって住宅ローン以外の借金を精算して、住宅だけを残すことも可能です。

複数の借金に苦しんでいる場合は、住宅を残すのかその他の資産を残したいのかによって取るべき行動が変わります。

住宅以外の資産を残したい方は任意売却、住宅だけを残したい場合は個人再生というように、使い分けましょう。

多くの借金を抱えて自転車操業状態の方

複数の借金を抱えて自転車操業状態の方も、任意売却によって住宅ローンを精算してしまえば返済はかなり楽になります。

複数の借金を抱えている人は、借金の返済を借金で行う傾向があります。

すると、借金は雪だるまのように膨らんでいくので、どこかで借金の本数を減らす必要があります。

任意売却は住宅ローンという返済金が大きいローンを無くすことができるので、多重債務者にとってはメリットがあります。

借入本数を減らす方法として個人再生という方法がありますが、個人再生で精算できるのは個人ローンだけです。

個人事業主が借りている事業資金などは個人再生では精算できないので、多くの借金を抱えている個人事業主は特に検討すべき方法だと言えるでしょう。

離婚後に元の家族の自宅を手放したい方

任意売却は離婚後に利用される方法でもあります。

結婚生活の際に自宅を購入し、その後離婚に至った場合は自宅の処理に困ります。

特に夫婦共有名義で自宅を買った場合は、自宅や住宅ローンを半々に分けることはできません。

この場合、任意売却によって自宅と住宅ローンを精算してしまうのが最も円満に解決する方法です。

離婚してどちらも自宅には住まないという場合には任意売却を利用するとよいでしょう。

まとめ

任意売却は競売と比較して次のようなメリットがあります。

  • 市場価格に近い値段で売却できる
  • 自己破産を免れることができる
  • 引っ越し代を債権者が負担してくれることがある
  • 近隣住民にバレにくい
  • 諸条件を自分で決められる
  • 売却後に住み続けることもできる

競売にも多少はメリットはあるものの、任意売却の方があらゆる面で債務者の得になります。

延滞が長期化することによって、債権者が競売の申し立てをする可能性が高くなります。

競売に至るほど長期間延滞する前に、早めに任意売却の相談を不動産会社へ行いましょう。

なお、不動産会社によって任意売却の得意不得意があるので、できる限り任意売却の実績が豊富な業者へ相談するようにしてください。