任意売却の相談はどこにしたらいい?状況に応じた適切な相談先をご紹介

住宅ローンの返済が不可能になったら、任意売却を利用することで住宅ローンの返済から免れることができます。

任意売却によって住宅という資産と住宅ローンという負債を相殺することができるので、「どうしても住宅ローンの返済ができない」という時には、自己破産などをすることなく住宅ローンから解放されます。

しかし、任意売却は専門的な法律の知識や経験が必要になるので、専門家へ相談しなければなりません。

「任意売却の相談をどこにすればいいか分からない」という人も多いのではないでしょうか?

この記事では、任意売却の相談先や相談の際に確認すべきことなどについて解説していきます。

住宅ローンの返済に困窮している方は、任意売却によって苦しいローンの返済から解放されるかもしれません。

ぜひご覧ください。

任意売却の相談に欠かせない3つの知識

任意売却は通常の不動産の売買とは異なり、「住宅ローンの返済」という行為が伴うので様々な知識が必要です。

任意売却を相談するためには次の3つの知識を欠かすことができません。

  • 不動産売買の知識
  • 金融機関と交渉する知識
  • 任意売却に関する法律の知識

任意売却の相談に欠かすことができない3つの知識について詳しく解説していきます。

不動産売買の知識

任意売却とは、住宅ローンを借りている住宅などの不動産を不動産市場で売却する行為です。

少しでも高く売却しなければ住宅ローンの残債が多く残ってしまうので、ある程度の値段で売却しなければなりません。

とはいえ、売却に時間がかかりすぎると金融機関のタイムリミットを迎えてしまい、期限の利益喪失と競売の申し立てに至ってしまう可能性があります。

そのため「少しでも高く売る」「素早く売却する」という不動産売買のノウハウと経験が重要になります。

賃貸しか経験がないような不動産会社へ相談しても、任意売却が成功することはないでしょう。

金融機関と交渉する知識

任意売却はほとんどのケースで残債が残ります。

つまり「売却価格<住宅ローン借入額」となり、任意売却によって住宅ローンを返済しても住宅ローンの残高が残ってしまいます。

そのため、金融機関に任意売却について同意してもらうことが非常に重要です。

交渉によって「残債を無担保で分割返済する」「残債については(一部)免除してもらう」などの結論に至ることが多いですが、それも相談先の交渉能力次第です。

不動産の売買だけでなく、残債の返済計画を立てることができる金融的な能力や、金融機関と交渉できるだけのこれまでの実績がないと任意売却は成功しません。

任意売却に関する法律の知識

任意売却は民法に基づいた法律的な行為です。

そのため、次のような任意売却に関係する様々な法律の知識が必要になります。

  • 民法
  • 民事訴訟法
  • 民事保全法
  • 民事執行法
  • 区分所有法
  • 債権に関する法的な知識

例えば、不動産の賃貸や売買しか行っていない普通の不動産会社へ相談しても宅地建物取引業法の知識はあっても、上記のような任意売却に関係する知識は持っていません。

そのため、任意売却に関係する法的知識と経験をしっかりと持った任意売却専門の不動産会社や弁護士、司法書士などへ相談するのがよいでしょう。

任意売却の3つの相談先|それぞれのメリット・デメリットとは?

では具体的に任意売却の相談はどこにすべきなのでしょうか?

具体的な相談先として挙げられるのが次の3つです。

任意売却の3つの相談先
  • 不動産会社
  • 弁護士・司法書士
  • 金融機関

上記3つの相談先であれば、基本的にどこへでも相談することはできますが、それぞれメリットとデメリットがあります。

相談先ごとの特徴とメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

不動産会社

任意売却は不動産を売却する取引です。

そのため、必ず宅地建物取引業法の資格が必要になります。

どこに相談するにせよ、必ず不動産会社は絡ませないと任意売却の手続きを進めることはできないと理解しておきましょう。

また、不動産会社の中には任意売却関連の法的知識や金融の知識が豊富な業者が存在します。

そのような業者へ相談することによって、ワンストップで任意売却の手続きが完結します。

不動産会社へ任意売却の相談をするメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

不動産会社に任意売却を相談するメリット

不動産会社に任意売却の相談をするメリットは「任意売却についての知識と経験が豊富な業者と取引することによって他に相談する必要がない」という点です。

不動産の売却はもちろん、金融機関との交渉も行ってくれるので基本的に任せておけば手続きはスムーズに進んでいきます。

また、手数料は不動産を売却する際の仲介手数料だけですので、余計な相談料や手間賃などを支払う必要がありません。

不動産会社に任意売却を相談するデメリット

不動産会社に任意売却を相談するデメリットは「業者によって対応や成果が異なる」という点です。

任意売却は通常の不動産売買とは異なり、法的な知識や経験が必要ですし、金融機関との交渉能力も欠かすことができません。

そのため、通常の販売しか行っていない大手不動産会社や任意売却の知識や経験がない業者へ相談してしまうと次のようなトラブルになることがあります。

  • 住宅ローンの残債以上で売却しなければならないと勘違いし売り出し価格が高すぎる
  • 早く売却しなければならないと思い安く売りすぎる
  • 金融機関との交渉ができない

どの業者へ相談するのかによって、任意売却の成果は大きく異なります。

任意売却専門の業者へ相談するのがよいでしょう。

弁護士・司法書士

弁護士や司法書士にも任意売却の相談をすることはできます。

ただし、弁護士や司法書士には不動産の売却はできないので、知り合いの不動産会社を紹介されて任意売却の手続きを進めることになるでしょう。

他の借金がある場合などは有効な方法ですが、住宅ローンだけを精算したい場合には二度手間になり費用も多くかかってしまう可能性があります。

弁護士や司法書士へ任意売却の相談をするメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

弁護士・司法書士に任意売却を相談するメリット

弁護士や司法書士へ任意売却の相談をするメリットは、他の借金の相談もできるという点です。

住宅ローン以外に複数の借金を抱えている場合には、任意売却以外にも債務整理手続きを進めていかなければなりません。

このような場合には、住宅ローン以外の借金の減額交渉もできる弁護士や司法書士などに相談することによって、任意整理や個人再生など様々な方法で借金を精算することができます。

また、交渉と法律のプロである弁護士や司法書士へ相談することによって、任意売却における金融機関との交渉も成功する可能性が高いでしょう。

弁護士・司法書士に任意売却を相談するデメリット

任意売却だけを行うのであれば、弁護士や司法書士に相談する意味はほとんどありません。

任意売却は不動産取引になるので、最後は任意売却の知識と経験が豊富な不動産会社を弁護士や司法書士が紹介するだけになるためです。

この際、高額な相談料を要求する弁護士や司法書士も存在するので、コストも高くなる可能性があります。

住宅ローン以外の借金も精算したい場合には弁護士や司法書士へ相談することが非常に有効ですが、任意売却だけを希望するのであれば、最初から任意売却に強い専門の不動産会社へ相談した方がメリットがあるでしょう。

金融機関

住宅ローンの返済が苦しくなった時には、住宅ローンを借りている金融機関へまず先に相談することが基本です。

住宅ローンの返済ができない場合に、銀行は最初に返済額軽減のためのリスケジュールを行い、それでも返済ができない場合には銀行の方から任意売却を勧めてきます。

そのため、銀行へ相談することによってスムーズに任意売却を行うことができます。

ただし、銀行へ任意売却の相談をすることが必ずしも住宅ローン利用者のメリットになるとは限らないので十分に注意しましょう。

銀行へ任意売却の相談をするメリットとデメリットについて詳しく解説していきます。

金融機関に任意売却を相談するメリット

金融機関に任意売却を相談するメリットは次の2つです。

金融機関に任意売却を相談するメリット
  • 競売になる可能性が低い
  • 業者を紹介してもらえる

あまりにも返済に遅れる前に「返済が苦しい」と相談しておけば、むしろ銀行はリスケジュールなどの提案によって返済ができるようになるのを支援してくれます。

銀行が競売などの強行手段をとるのは「連絡がつかない」、「待っていても返済できる見込みがない」などの場合ですので、早くから「返済が難しい」と相談しておけば突然裁判所へ競売の申し立てをするようなことはまずありません。

また、リスケジュールを行っても返済ができない場合には、銀行の方から任意売却を勧めてきます。

この際には、銀行が信頼できる不動産会社を紹介してくれるので業者選びに頭を悩ませる心配はありません。

金融機関に任意売却を相談するデメリット

金融機関へ任意売却の相談をすることによって、競売に至る前に任意売却ができる可能性が高く、安心できる不動産会社を紹介してもらうこともできます。

しかし、銀行が紹介する不動産会社は銀行の利益をメインに考える業者です。

そのため、もう少し時間をかけて買い手を探せばより高額で売却できるとしても、銀行の都合で安い値段で早く売ってしまう可能性があります。

また、銀行によっては「不動産会社は自分で探してくれ」と言われることもあり、せっかく相談しても具体的な手続きを何も進めることができない可能性もあります。

任意売却の相談先の見極め方

任意売却の相談は任意売却に精通した不動産会社へ行うのがベストです。

しかし、任意売却に精通した不動産会社はどのようにして選べばよいのでしょうか?

任意売却に精通した業者を選ぶポイントとして次の4点をあげることができます。

任意売却に精通した業者選びのポイント
  • 過去の実績が多い
  • 弁護士や司法書士と連携した不動産会社
  • 電話などの対応に問題がない
  • 仲介手数料以外を要求しない

任意売却を安心して相談できる業者を選ぶ4つのポイントについて詳しく見ていきます。

過去の実績が多い

任意売却の取扱実績が多い不動産会社を選びましょう。

一般的に不動産会社のホームページには過去の取扱実績が明記されていますが、できればここの実績が100件以上となっている業者を選択しましょう。

不動産の売却には1つとして同じケースはありません。

立地、築年数、間取りなど必ず1つ1つの事例が異なるので、数多くの取り扱いを行ってきた業者の方が、どんな物件でも売却するノウハウを蓄積しています。

また、任意売却は金融機関との交渉が必須ですが、取扱実績が多い不動産会社はあらゆる金融機関と交渉した経験を持っています。

そのため、ご自身が住宅ローンを借りている金融機関に対しても顔がきく可能性があるので、交渉が成功しやすいと言えます。

不動産会社を選ぶ時には過去の実績が非常に重要で、できれば100件以上の実績のある不動産会社を選択しましょう。

弁護士や司法書士と連携した不動産会社

弁護士や司法書士と連携した不動産会社を選びましょう。

任意売却だけであれば不動産会社と金融機関だけのやりとりで完結しますが、他にも借金があった場合には、弁護士などと連携して債務整理も検討する必要があります。

住宅ローンも含めた債務整理を行うのであれば、弁護士や司法書士と連携して任意売却を進める必要があります。

また、弁護士や司法書士と連携した不動産会社は住宅を売ることだけでなく、売却後の生活や転居先や残債の返済などについても細やかに対応してくれる傾向があります。

提携している弁護士事務所などが明らかになっている不動産会社へ相談するとよいでしょう。

電話などの対応に問題がない

基本的な話ですが、電話などの対応に問題がない業者と取引すべきです。

住宅という自分や家族の思い出が詰まった、生活の基礎の基礎となる財産を売却する行為である任意売却は、売主にとっては切実で辛い問題です。

このような気持ちを理解してくれない業者と取引をしていくことは現実的に困難だと言えます。

電話での対応から「信頼できる雰囲気か」「こちらの悩みを相談できそうか」「頼りがいがあるか」などということを確認し、違和感があるのであれば、取引をする業者を再検討した方がよいでしょう。

仲介手数料以外を要求しない

一般の不動産売買であろうと任意売却であろうと、不動産会社へ支払う費用は次の通りに法律で定められた仲介手数料だけです。

取引価格 仲介手数料
200万円以下 取引物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円超 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

任意売却の際にかかった交通費などの経費もこの中に含まれますし、弁護士を紹介してもらったとしても紹介料などもここに含まれます。

つまり、上記仲介手数料を超える費用はどんな名目でも支払う必要はありません。

悪徳な業者は、任意売却手数料などの適当な名目をつけて仲介手数料以外の費用を請求する場合がありますが、そのような業者は全て違法業者だと考えて取引しないようにしましょう。

そのため、事前に費用を確認し、必要な費用は仲介手数料のみと断言する業者とだけ取引してください。

任意売却の相談で確認すべき5つのポイント

任意売却の相談は任意売却を専門に行う不動産会社に相談すべきです。

事前に業者へ伝えることや確認すべきことを把握しておくことで、よりスムーズに任意売却の手続きを進めることができます。

相談時に確認をすべき5つのポイントは次の通りです。

任意売却の相談で確認すべき5つのポイント
  • そもそも任意売却をすべき状況か
  • どんなスケジュールで任意売却が進むのか
  • 不動産の売却価格はいくらになるのか
  • 残債についてどうするのか
  • 引越しのタイミングと費用について

最初の相談時にこれらのことを確認しておくことによって、任意売却の具体的なイメージを掴みやすくなり、手続きもスムーズに進むでしょう。

任意売却の相談で確認すべき5つのポイントについて詳しく解説していきます。

そもそも任意売却をすべき状況か

住宅ローンの返済が苦しいというだけで安易に任意売却という選択をすべきではないでしょう。

家族が居住するマイホームを本当に手放さなければならない状況かどうか、まずは不動産会社へ確認すべきです。

状況によっては任意売却ではなく、金融機関へ相談することによってリスケジュールで対応できる場合があります。

  • 一時的に仕事を失って返済できない→元金返済の据え置きで一定期間利息のみの返済に切り替える
  • 給料が減って返済が厳しい→最終期限の延長で毎月返済額を軽減する

任意売却という手段に出る前に、これらの方法によって返済が厳しい住宅ローンを返済していくことができるようになる可能性があります。

まずは、自分の状況が任意売却をしなければならないのかということを業者へ確認しましょう。

どんなスケジュールで任意売却が進むのか

どんなスケジュールで任意売却が進んでいくのかも確認しましょう。

任意売却は買い手さえ見つかれば素早いスケジュールで完結し、早ければ2ヶ月程度で家を引き渡さなければならない可能性もあります。

反対に滞納状況が長期化していれば金融機関との交渉が長引き、時間がかかることもあります。

つまり、状況によって任意売却にかかる時間はかなり異なるので、ご自身の状況を赤裸々に伝え、自分の場合はどの程度の時間がかかるのかということをしっかりと確認しましょう。

スケジュールを確認することによって家族にも早くから伝えることができますし、引越しの準備をすることもできます。

不動産の売却価格はいくらになるのか

売却価格がいくらになるのかという確認も重要です。

業者によっては査定額が恣意的に変わることがあるためです。

  • 早く売りたい業者→査定額が相場よりも安くなる
  • 多くの仲介手数料が必要な業者→査定額が相場よりも高くなる

あらかじめご自身で周辺の不動産相場を確認しておき、自分の家がいくらくらいになるのかの相場感をイメージしましょう。

その上で、不動産会社の査定額が適正価格で販売されているかどうかを確認しておきましょう。

不動産は適正価格で売却されることが最も重要ですので、売却価格があまりにも相場からかけ離れている場合には、その理由を確認することを忘れないようにしてください。

残債についてどうするのか

ほとんどの任意売却では売却額よりも住宅ローン残高が大きいので、残債が残ってしまいます。

この残債をどのように返済するのかについても確認しておきましょう。

最終的に残債をどうするのかは金融機関との交渉によって決まることです。

しかし、金融の知識も持っている不動産会社は「過去の経験からはこうなる」とか「毎月分割返済していった場合には毎月〇〇万円の返済になる」などの具体的なシミュレーションを出してくれます。

残債についてはどのように返済していくのかを確認し、任意売却後の生活設計も検討しておきましょう。

引越しのタイミングと費用について

任意売却の相談の際には、引越しについて確認することは非常に重要です。

売却できそうなタイミングによって新居を確保しておかなければなりません。

また、任意売却では金融機関から上限30万円まで引越し費用を負担してもらうことが認められています。

これも交渉によりますが、経験豊富な不動産会社は「この金融機関は引越し代を負担してくれるだろう」などの見通しを持っているので、引越し代についても相談することができます。

任意売却の相談の際には、どのタイミングで引越しの準備をしておくべきか、引越しの費用はいくら用意すればよいかなどを確認するようにしてください。

まとめ

任意売却の相談先として、不動産会社、弁護士や司法書士、金融機関の3つをあげることができますが、任意売却だけを行うのであれば不動産会社が最もスムーズで低コストで手続きすることができます。

ただし、任意売却は通常の不動産売却とは異なり、経験と専門知識が必要になるので、任意売却を専門に行う不動産会社へ相談するのがよいでしょう。

任意売却を専門に行う業者は次の4つのポイントで信頼できるかどうかを絞り込むことができます。

  • 過去の実績が多い
  • 弁護士や司法書士と連携した不動産会社
  • 電話などの対応に問題がない
  • 仲介手数料以外を要求しない

任意売却は競売と比較して圧倒的にメリットがあるので、延滞が長期化して競売になってしまう前に早めに信頼できる不動産会社へ任意売却の相談を行うようにしてください。