任意売却はどこの不動産会社に依頼したらいい?会社の選び方や注意点を解説

自宅を売却し、売却した代金で住宅ローンを返済し、返済困難になった住宅ローンを返済する借金精算の方法が任意売却です。

任意売却は住宅ローンの返済が困難になった多くの人が利用していますが、どの業者に依頼するのかによって成果は異なります。

また、任意売却には任意売却専門の業者が存在するので任意売却専門業者を利用することでさらに任意売却が成功する可能性は高まります。

任意売却専門業者と一般不動産会社の違いや、任意売却専門業者の選び方について詳しく解説していきます。

任意売却は不動産会社によって結果が変わる

任意売却は「どの不動産会社へ依頼するのか」ということによって成果が大きく変わります。

任意売却とは住宅を売却して住宅ローンを返済することですので、基本的には不動産の売却がメインになります。

通常の不動産売買と同じように、業者によって売買の成果が変わるのは当然です。

また、任意売却には一般の不動産売買よりも多くの専門的な法律知識が必要になるので、さらにどの業者を選ぶかによって結果が変わることになります。

任意売却は不動産の売却なので業者によって成果が変わる

任意売却とは持ち家を不動産市場で売却し、売却代金は住宅ローン返済に充てることです。

通常の自宅の売買とそれほどやっていることは大きく変わりません。

不動産の売買は「どの業者に依頼するのか」ということによって成果は大きく異なります。

不動産会社によって得意分野は異なり、中古住宅の販売を得意としている業者も存在すれば賃貸や開発などを得意としている業者も存在するためです。

任意売却は中古住宅の売却ですので、中古住宅の売却を得意としていることに加えて、任意売却の知識を持っていることも重要になります。

中古住宅販売の経験や任意売却の知識が全くない業者と媒介契約を締結しても、任意売却が成功する可能性は極めて低いでしょう。

任意売却は業者選びが非常に重要です。

任意売却専門業者が存在する

任意売却を専門に取り扱っている専門業者が存在します。

任意売却の際にはこのような業者と取引を行う方が無難です。

任意売却では中古住宅の売買のノウハウだけでなく、利害関係者との交渉力や法的な知識が必要です。

いくら中古住宅販売のノウハウを持っている業者でも、任意売却の知識や経験がなければ金融機関が納得しなかったり、残債が多く残ってしまう可能性もあります。

任意売却を希望する場合は、任意売却専門業者と取引をするのがよいでしょう。

任意売却専門業者の特徴

任意売却を専門で行う業者は一般の不動産会社と比較して次のような特徴があります。

任意売却専門業者の特徴
  • 金融機関と協議を行ってくれる
  • 弁護士の債務整理の補助も行う
  • 法律の知識が豊富

金融機関やその他の関係者との調整を行い、任意売却関連の法律知識を豊富に持っているのが、任意売却専門業者の大きな特徴です。

詳しく解説していきます。

金融機関と協議を行ってくれる

任意売却専門業者の最大の特徴が、金融機関との協議を行ってくれるという点です。

任意売却は抵当権を設定している金融機関の同意がなければできません

また、任意売却では多くのケースで残債(売却代金で住宅ローンを返済しきれなかった部分)が残ってしまうので、「残債はどの程度であれば金融機関が任意売却に同意してくれるのか」という交渉を行う必要があります。

債務者自らこの交渉を行うこともできますが、経験や知識が乏しく、債務者という弱い立場の人が有利に交渉を進めることは困難です。

任意売却専門業者であれば、非常に困難な金融機関との交渉を代理してくれるので任意売却が成功しやすくなるでしょう。

弁護士の債務整理の補助も行う

任意売却専門業者は弁護士などの利害関係者との調整も行ってくれます。

任意売却は債務整理の際に利用されることも多く、売却代金をどこにいくら振り分けるのかなどの調整が必要です。

債務者本人がこの調整を複数の利害関係者と行うのは困難ですが、任意売却専門業者であればこの調整を業者が行ってくれます。

任意売却専門業者を使うことで債務整理などの際の債務者の負担が非常に軽くなるというメリットがあります。

法律の知識が豊富

任意売却には不動産の売買だけでなく、債務整理関連の次のような知識が必要です。

  • 弁護士法
  • 民事執行法
  • 法人債権管理回収業に関する特別措置法

これらの知識がないと、金融機関や弁護士などと交渉を行うことが難しくなります。

任意売却専門業者はこれらの法律の知識が非常に豊富なので、金融機関や弁護士との交渉を非常にスムーズに行うことができます。

任意売却専門業者と一般の不動産会社の違い

任意売却と一般の不動産会社では次のような違いがあります。

任意売却専門業者と一般の不動産会社の違い
  • 一般不動産会社は金融機関との交渉は行わない
  • 一般不動産会社は任意売却の知識がない

少しでも高く売ることを目的としているのであれば、一般の不動産会社を選べばよいかもしれません。

しかし、金融機関などの利害関係者が絡み、資金化までにそれほど時間的な余裕がない任意売却では、任意売却専門業者を選択しておいた方がよいでしょう。

任意売却専門業者と一般の不動産会社の違いについて詳しく解説していきます。

一般不動産会社は金融機関との交渉は行わない

一般の不動産会社は金融機関との交渉を行いません。

一般の不動産会社でも、不動産を売却して売却代金を住宅ローン返済に充てることは可能です。

しかし、この場合は債務者自ら金融機関との交渉を行わなければならないので、時間もかかり精神的な負担が大きくなりますし、任意売却専門業者が交渉するよりも成功確率は下がってしまう可能性があります。

一般不動産会社は任意売却の知識がない

一般の不動産会社は任意売却の知識や経験が任意売却専門業者と比較して乏しいのがデメリットです。

知識や経験が乏しい業者が任意売却を行うと、次のような失敗が起こる可能性があります。

  • 「売値=住宅ローン残高」と設定し高すぎて売れない
  • 売値が安すぎて残債が多く残りすぎる
  • 金融機関との交渉のタイミングを逃し金融機関の同意が得られない

このような失敗によって任意売却が成功しない可能性があります。

他方、任意売却専門業者であれば、任意売却に対する十分な知識と経験を有しているので、上記のような失敗をするリスクは非常に低くなります。

よりスムーズに任意売却を進めることが可能です。

任意売却専門業者の選び方

任意売却専門業者について、最近はインターネットで探す人も多いでしょう。

このため、業者を探す際にはホームページなどで次のポイントを確認するとよいでしょう。

  • 担当者の顔が見える
  • 業界団体等に属している
  • 任意売却の十分な実績がある
  • アフターフォローの説明がある
  • 担当者の態度や対応の速さ

任意売却専門業者の5つの選び方について詳しく解説していきます。

担当者の顔が見える

最近はインターネットで任意売却専門業者を探す人が増えています。

インターネットは便利な反面、担当者の顔が見えないのでどのような業者なのか非常に不透明です。

また、業者の中には悪徳な業者も存在します。

優良で安心な業者と取引を行うために、担当者の顔がインターネット上で確認できるかどうかは非常に重要です。

業者のホームページから宅建士の資格を持っている人は誰か、その人の顔が見えるかということを確認し、できる限り顔と名前が確認できる業者と取引を行うようにしましょう。

業界団体等に属している

任意売却を行う業者が宅建士の資格を持っていることはもちろん、各種業界団体に属しているかどうかも重要です。

宅建協会以外にも任意売却の関連業界団体としては次のようなものがあります。

  • 不動産競売流通協会(FKR)
  • 任意売却協会
  • 全日本任意売却支援協会
  • 全国住宅ローン救済・任意売却支援協会

これらの団体に属していることによって、任意売却の情報やノウハウや知識をその会社はより蓄積しやすいということですので、業界団体等に属しているかどうかも確認し、契約を締結する業者が任意売却関連の業界団体に属しているかどうかの確認も怠らないようにしましょう。

任意売却の十分な実績がある

任意売却の実績がどの程度あるのかについての確認も非常に重要です。

任意売却は金融機関との交渉が伴う手続きですので、これまでの任意売却の実績が非常に重要になります。

残債が残ってしまう場合には、金融機関に残債が残った状態での抵当権解除に納得してもらわなければなりません。

この際に、任意売却の経験がなければ「残債が残った状態では任意売却に応じない」と金融機関に断られてしまう可能性があります。

債務者の経済状態などを十分に説明し、金融機関に「残債が残っても一部を確実に返済してもらうことができる任意売却の方が得になる」と思わせなければ任意売却は成功しません。

また、不動産の売却価格も安すぎず、かつ確実に期日までに売却する必要もあります。

アフターフォローの説明がある

任意売却のあとは住宅ローンの返済だけでなく次のような手続きが必要になります。

  • 残債の返済
  • 引越し
  • 自己破産等の債務整理

優良な任意売却専門業者は、これらのフォローも弁護士などと一緒になって親身に行ってくれます。

任意売却は家という生活に最も重要なインフラの1つを失うことになり、精神的に不安定になりがちです。

このような状態の時に親身になって相談に乗ってくれる業者と取引することで、非常に安心です。

ホームページ上でアフターフォローに関して、どのようなケアをしてくれるのか、具体的に記載されている業者の方が安心です。

担当者の態度や対応の速さ

任意売却は愛着のある自宅を不本意ながらも売却するというセンシティブな問題です。

そのため、担当者との人間関係や相性も重要になります。

電話やメールでの対応が非常に重要で、少しでも「この担当者とは相性が合わなさそう」と感じたら別の業者を検討した方がよいかもしれません。

ほとんどの場合で、任意売却は希望して行われるものではなく、住宅ローンを支払えずに泣く泣く行われるものです。

債務者の辛い気持ちに寄り添うことができ、信頼して相談をすることができる担当者がついてくれる業者の方が最後まで任意売却を進めていくことができるでしょう。

任意売却専門業者は悪徳業者に注意

任意売却専門業者の中には、相手がお金や知識がないという足元を見て不当な請求をしようとする業者や、知識のない業者が存在するので注意が必要です。

業者を選ぶ際には次の4つの点に注意しましょう。

任意売却専門業者を選ぶ際の注意点
  • 仲介手数料以外の費用を請求する業者
  • 引っ越し費用を保証する業者
  • 任意売却についての知識のない業者
  • 媒介契約を締結するとお金を支払う業者

任意売却専門業者選びの4つの注意点について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料以外の費用を請求する業者

任意売却であっても、不動産の売却では仲介手数料以外の費用は一切請求することはできません。

仲介手数料の上限は法律によって決められており、取引金額によって次のようになっています。

取引価格 仲介手数料
200万円以下 取引物件価格(税抜)×5%+消費税
200万円超~400万円以下 取引物件価格(税抜)×4%+2万円+消費税
400万円超 取引物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

ここから計算される手数料の上限を超えることはできません。

また、ここには交通費や事務費などのあらゆる経費が全て含まれています。

そのため、仲介手数料以外の費用の請求は不可能です。

にも関わらず、悪徳業者の中には次のような適当な名目をつけて仲介手数料以外の費用を請求する場合があります。

  • 任意売却申請費
  • コンサルティング料
  • 任意売却事務処理費

これらの費用を請求することは完全に違法ですので、請求されても支払う必要はありません。

また、このような業者と契約しないよう、事前に「必要な費用は仲介手数料だけなのか」ということを確認しましょう。

引っ越し費用を保証する業者

任意売却では、債権者から上限を30万円として引越し代金を売買代金から控除してもらうことができます。

この金額は交渉によって決定するので、事前に「〇〇万円保証」としている金融機関は存在しません。

業者の中には、媒介契約が欲しいあまりに「引越し代金30万円保証」と、最初から保証している業者が存在しますが、このような業者には注意しましょう。

優良業者は交渉によってより多くの引越し代を控除できるように努力しますが、最初から保証するようなことはありません。

最初から保証しているような業者は契約のためには手段を選ばない違法性の高い業者ですので、そのような業者と取引することによって大きなトラブルになる可能性があります。

最初から引越し代金を保証する業者とは取引しない方が無難です。

任意売却についての知識のない業者

任意売却について知識や経験がない業者とも取引をしない方がよいでしょう。

そのような業者と取引をしてしまうと次のようなトラブルになる可能性があります。

  • 住宅ローンの残高以上で不動産を売却しなければならないと勘違いし、売値が高すぎて売れない
  • 早期に資金化しなければならないので焦って安い値段で売ってしまう

ある程度タイムリミットが決まっており、金融機関が納得できる価格で売却しなければならない任意売却は、適正で売りやすい価格で売却する必要があります。

金融機関との交渉も重要になるので、任意売却について十分な知識や経験がない業者と取引をしてしまうと任意売却が成立しない可能性があります。

任意売却は金融機関への住宅ローン返済が滞った状態で行われます。

あまりに任意売却が成立するまでの時間がかかってしまうと、金融機関的にタイムリミットが到来し競売になってしまうリスクがあります。

媒介契約を締結するとお金を支払う業者

業者の中には「媒介契約を締結してくれたら、お礼金を支払う」と申し出る場合があります。

媒介契約を依頼する側が仕事を委託する側からお金を受け取るのはどう考えてもおかしな話です。

本来であれば、不動産が売却できたら依頼者側が不動産会社へお金を支払うものだからです。

しかし、悪徳業者の中には媒介契約が欲しいあまりに、お金を払ってでも媒介契約を勝ち取ろうとする場合があります。

このような業者と媒介契約を締結してしまうと、後からトラブルになる可能性があります。

契約時に金銭を提供してくるような業者とは取引をしない方が無難でしょう。

まとめ

任意売却は通常の不動産取引のように不動産会社が買い手を探して、売却代金で住宅ローンを返済する手続きです。

しかし任意売却は金融機関やそのほかの利害関係者との交渉が必要で、法的な知識も必要になるので、任意売却の知識が何もない業者に任せるのはリスクが伴います。

任意売却を得意としている任意売却専門業者が存在するので、任意売却は専門業者に任せましょう。

なお、任意売却専門業者の中には悪徳業者も存在します。

次のポイントを満たす任意売却業者を選択するようにしましょう。

  • 担当者の顔が見える
  • 業界団体等に属している
  • 任意売却の十分な実績がある
  • アフターフォローの説明がある
  • 担当者の態度や対応の速さ