マンション売却時にかかる費用は?仲介手数料や税金についてわかりやすく解説

マンション売却時にかかる費用は?

マンションや戸建て・土地などの不動産を売却するときには、仲介手数料や税金など様々な費用がかかります。

つまり、マンションの売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

マンション売却において、どんな費用がかかるのか、いくらくらい必要になるのかを予め把握しておくことで正確な資金計画を立てることができます。

こちらの記事では、マンションを売却する際にかかる費用の相場や具体例、売却時の費用に関して知っておくべきことをわかりやすく解説します。

マンション売却時にかかる費用とは?

まずはマンションの売却において必要な費用を一覧でみてみましょう。

仲介手数料 (売却金額×3%)+6万円+消費税
印紙税 1,000円~6万円※売却金額により異なる
登記費用 抵当権抹消費用1万~3万円程度※司法書士への報酬を含む
譲渡所得税 ※マンションを売却して利益が出た場合
ローン一括繰上返済手数料 5,000円~3万円程度
引っ越し費用 ※4人家族の平均相場は10万円~20万円程度
ハウスクリーニング費用 ※2DK、2LDKの場合は3万円~7万円程度

かかる費用のほとんどはマンションの売却金額によって異なるものが多いので、具体的にかかる費用が知りたい方は売りたいマンションの相場価格を知り、ある程度の売却金額を決めておく必要があります。マンションの売却を検討しているなら、まずは不動産会社に査定を依頼することおすすめします。

マンション売却の仲介手数料について

マンション売却の仲介手数料について

仲介手数料とは、仲介をしてもらった不動産会社に対して支払う手数料のことです。

仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した場合に支払う必要があり、それが不動産会社の報酬になります。

仲介手数料の中には、不動産会社が負担する広告費、物件の調査費用、スタッフの人件費などマンション売却にあたってかかる費用がすべて含まれています。

支払うタイミングは一般的に、売買契約を結んだときに半額を支払い、マンションの引き渡し日に残りの半額を支払います。不動産会社によっては、売買契約日もしくは引き渡し日に仲介手数料の全額を請求する場合もあるので、仲介手数料の額や支払うタイミングについては仲介の依頼をする際に確認しておくと良いでしょう。

仲介手数料の相場はいくら?

仲介手数料は上限額が決まっています。

売買価格によって請求される上限額が異なるため、以下の表で確認してみましょう。

売買価格 仲介手数料の上限額
200万円以下の場合 (売買価格×5%)+消費税
200万を超え400万円以下の場合 (売買価格×4%+2万円)+消費税
400万円を超える場合 (売買価格×3%+6万円)+消費税

このように、売買金額が高ければ高いほど、不動産会社に支払う仲介手数料の額が上がります。

また、平成30年1月1日に宅建業法の改定があり、売買価格が400万円以下の仲介手数料の上限額が18万円となりました。ただし、これは売主に対してのみ適用され、不動産会社は媒介契約時に売主へ説明して合意を得ておく必要があります。

続いては、具体的な売買価格に対する仲介手数料をみてみましょう。

売買価格 仲介手数料の上限額(消費税込)
200万円 11万円
400万円 19万8,000円
1,000万円 39万6,000円
3,000万円 105万6,000円
5,000万円 171万6,000円
8,000万円 270万6,000円
1億円 336万6,000円

例えば、売買価格が1,500万円の場合、計算式は「(1,500万円×3%)+6万円×消費税」となるので仲介手数料の上限額は56万1,000円になります。

これまで仲介手数料の計算方法をご紹介しましたが、あくまで法令で定められた上限額になります。

しかし、不動産会社はこの上限額を仲介手数料として請求するのが一般的です。

仲介手数料は値引きできるのか

基本的に、法令で定められた上限額が仲介手数料となることがほとんどですが、あくまで上限額にすぎないのでもちろん値引きをすることは可能です。

はじめから上限額より安い仲介手数料で設定している不動産会社もあれば、交渉次第で値引きをしてもらえることもあります。ではどのようにして交渉すれば良いのでしょうか。こちらでは仲介手数料を値引きしてもらうコツを4つご紹介します。

仲介手数料を値引くコツその① 媒介契約前に値引き交渉

不動産会社は、媒介契約を結ばなければ売却活動を行うことが出来す、仲介手数料を得る機会も失います。多少利益が減ったとしても媒介契約の締結を優先とする不動産会社は多く存在するのです。

そのため、仲介手数料の値引き交渉をするなら媒介契約前に行いましょう。

仲介手数料を値引くコツその② 値引きを条件に専任媒介契約を結ぶ

マンションの売却を行う際は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類あります。

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼でき、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと結べる契約になります。不動産会社からすれば専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結ぶことで、マンション売却が他社の仲介で決まることがなく、自社で仲介手数料を得られる確率が上がるというメリットがあります。一方、一般媒介契約では複数の不動産会社が同時に売却活動をスタートするため、自社の仲介で売却ができるかは分かりません。そのため、不動産会社は専任もしくは専属専任媒介契約を結べるのであれば仲介手数料を値引きしてくれる可能性があります。

ただし、専属専任媒介契約については、自分で買主を見つけたとしても不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないので注意しましょう。専任媒介契約であっても値引きの交渉としては十分なはずです。

仲介手数料を値引くコツその③ 中小の不動産会社に依頼する

大手の不動産会社では、仲介手数料の値引きに一切応じない可能性があります。

大手であればたくさんの売買案件を抱えているので、利益を減らしてでも仲介を行うことはしないと会社の方針で決めていることも珍しくありません。一方、中小の不動産会社であれば各営業担当者の判断で仲介手数料を値引くことができたり、少しでも多くの売買案件を取得するべく、値引き交渉に応じる可能性が高いといえるでしょう。

仲介手数料を値引くコツその④ 他の売買案件も合わせて依頼する

今住んでいるマンションを売却して新居への住み替えを考えている場合や、他の不動産も合わせて売却したい場合には、同じ不動産会社に仲介の依頼をすれば仲介手数料を値引いてくれる可能性が高くなります。

不動産会社にとっては、2つの物件を仲介できることは仲介手数料も2倍もらえるチャンスができることになるため、非常に大きなメリットです。そのため、値引き交渉に応じてもらえる可能性は高いでしょう。

また、住み替え先の購入の仲介と合わせて依頼する場合は、売却ができないと住み替え先の購入ができないため、売却活動を頑張って行ってくれるメリットもあります。

仲介手数料を値引くコツを4つご紹介しましたが、値引きすることによってデメリットになることもあります。

不動産会社は仲介手数料が利益となり、その中に売却活動中の広告費や人件費が含まれています。その利益が減ってしまえば不動産会社のやる気が下がったり、売却活動にかかる費用を削減され、積極的に売却活動を行わなくなるリスクがあります。それではマンションの売却において影響を及ぼすことになってしまうので、あまりにも大幅な値下げ交渉や、無理な交渉は自分自身のためにも行わないようにしましょう。

マンション売却でかかる税金について

マンション売却でかかる税金

不動産の売却において、いろいろな税金がかかります。マンションを売却する場合、いったいどのような税金がかかるのかをみてみましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約時に交わす「不動産売買契約書」に貼る印紙のことです。

不動産売買契約書は課税文書と呼ばれ、課税文書には印紙を貼って税を納める必要があります。

税額は、不動産売買契約書に記載された売買金額によって異なります。なお、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書については、印紙税額の軽減税率が適用されています。

以下は、軽減税率が適用される場合の印紙税額です。

契約金額 印紙税額
1万円以上 50万円以下 200円
50万円を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1千円
500万円を超え 1,000万円以下 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下 1万円
5,000万円を超え 1億円以下 3万円
1億円を超え 5億円以下 6万円
5億円を超え 10億円以下 16万円
10億円を超え 50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

例えば、不動産売買契約書に記載された売買価格が2,000万円の場合、1万円の印紙を貼ります。

また、不動産売買契約書が2通あれば、2通とも印紙を貼る必要があります。一般的に契約書は売主、買主が1通ずつ持ち、自分が持つ契約書1通分の印紙代を各自負担します。印紙は売買契約日に仲介の不動産会社が用意するので、売主は印紙税額分の現金を持っていきましょう。

登記費用

売却する不動産にローンが残っている場合、引き渡しの日までにローンの完済をして抵当権を抹消しなければなりません。マンションを売却する際は、その「抵当権抹消登記」と不動産の所有権を買主に移転する「所有権移転登記」が必要です。売主は抵当権抹消登記にかかる費用を負担します。通常、抵当権抹消登記をするために司法書士が代理で手続きを行うので、売主は抵当権抹消登記にかかる登録免許税と司法書士への報酬を支払うことになります。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1つにつき1,000円です。マンションの場合、土地と建物に抵当権が設定されているため、不動産が土地1つ、建物1つで合計2つとなり、登録免許税は2,000円ということになります。

なお、登記簿謄本に記載された住所が今住んでいる住所と違う場合は「住所変更登記」も必要になります。住所変更登記の登録免許税は、抵当権抹消登記と同様、不動産一つにつき1,000円です。

以上の登記を司法書士に依頼し、司法書士への報酬を含めると1万円~4万円程度が費用の目安になります。

司法書士に依頼せず、自分で登記手続きをすれば登録免許税のみの費用で済ませることができます。ただし経験がないと難しく、不動産の売却において最も重要な手続きのため、司法書士に依頼することをおすすめします。

譲渡所得税

マンションを売却した際に利益(譲渡所得)が発生すると、「譲渡所得税」という税金を支払う必要があります。

譲渡所得税とは、所得税や住民税などを総称したものの名称になります。

譲渡所得税は、以下の計算で確認することができます。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得 = 売却金額 - (取得費+売却時の諸経費)

譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

取得費とは、不動産の購入代金と購入時にかかった仲介手数料や登記費用などの諸費用を合わせたものです。

ここで注意が必要なのは、マンションの場合は土地と建物があるので、建物部分に関しては古くなるにつれて価値が下がっていきます。そのため、当時の不動産購入価格から減価償却分を差し引いて計算する必要があります。

譲渡所得が算出できたら、それに税率をかけると譲渡所得税が計算できますが、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって異なります。

不動産を購入してから5年以内に売った場合(短期譲渡所得)

所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%  = 合計39.63%

不動産を購入してから5年を超えて売った場合(長期譲渡所得)

所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%  = 合計20.315%

なお、所有期間の数え方は、売却した年の1月1日時点で5年以下かどうかの判断になります。

例えば、2017年2月に購入したマンションを2022年2月に売却した場合、2022年1月1日時点の所有期間は4年なので5年以下の短期譲渡所得が適用されます。

また、譲渡所得税にはいくつかの特例があり、要件を満たせば税率が軽減されたり、譲渡所得が免除されることもあります。以下では3つの特例をご紹介します。

3000万円の特別控除

居住用財産(マイホーム)を売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から3000万円を控除することができます。ただし、以下の要件を満たすことが条件です。

3000万円特別控除の適用要件
  • 自分が住んでいる家であること
  • 売った年の2年前までにこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売った年の2年前までにマイホームの買い替えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
  • 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
  • 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

所有期間10年超のマイホームを売却した場合の特例

10年を超えて所有していたマイホームの場合、譲渡所得の軽減税率が適用されます。軽減税率は、以下の通りです。

譲渡所得のうち6000万円以下の部分

所得税10.21% + 住民税4% = 14.21

譲渡所得のうち6000万円を超える部分

所得税15.315% + 住民税5% = 20.315%

所有期間10年超の特例を受ける適用要件
  • 日本国内にある自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年の1月1日において売った家の所有期間が10年を超えていること
  • 売った年の2年前までにこの特例を受けていないこと
  • 売った家や敷地についてマイホームの買い替えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。※3000万円の特別控除は重ねて適用可能
  • 親子や夫婦などの特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

マイホームの買い替え特例

マイホームを買い替えるとき、売却価格より買い替えた購入価格の方が大きければ、譲渡益(利益)に対する課税を将来に繰り延べることができます。ただし、この特例を受けるには以下の要件があります。

マイホームの買い替え特例を受ける適用要件
  • 売った年の1月1日において売った家の所有期間が10年を超えていること
  • 日本国内にある自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 買い替える建物の床面積が50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下であること
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間に買い替えること
  • 買い替えるマイホームが築25年以内に建築されたものであること
  • 売った年の2年前までに3000万の特別控除の特例や軽減税率の特例などの適用を受けていないこと
  • 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

その他マンション売却でかかる費用について

財布からお金を出そうとする女性

マンション売却において、場合によりかかる費用をご紹介します。

ローン一括繰上返済手数料

不動産を売却する際、引き渡しの日までにローンを完済する必要があります。「ローン繰上返済手数料」とは、ローンを一括返済する際に金融機関に対して支払う手数料のことです。手数料は、利用している金融機関や手続き方法(ネット経由や窓口経由など)によって異なるので、金融機関に確認をしておきましょう。

また、手数料の目安は無料~5万5000円程度になります。ネット経由であれば比較的手数料が安く、無料の金融機関も増えてきています。

引っ越し費用

住んでいるマンションを売る場合、当然ですが新居に引っ越すための引っ越し費用がかかります。

引っ越し費用の相場は距離や時期、荷物の量などにより異なりますが、4人家族の平均相場は10万~20万になります。つい売るマンションの事であたまがいっぱいになってしまいますが、引っ越し費用も資金計画のうちに入れておきましょう。

ハウスクリーニング費用

売却するマンションの室内をきれいにするために行うのが、ハウスクリーニングです。もちろん、必ずしもハウスクリーニングをしなければならないことはありませんが、室内がきれいであれば購入検討者からの印象は良くなるでしょう。ただし、リフォームまでする必要はありません。例えば壁紙が破れていたり、窓がひび割れているなどの箇所がある場合はその部分のみ直しておくと良いでしょう。

ハウスクリーニング費用の相場は部屋の広さや居住中か空室かによって異なりますが、空室の場合の平均相場は以下の通りです。

部屋の広さ 費用
ワンルーム、1K 15,000円~30,000円
1DK、1LDK 30,000円~40,000円
2DK、2LDK 30,000円~70,000円
3DK~3LDK 50,000円~85,000円
4DK、4LDK 70,000円~100,000円

マンションに居住中の場合は、作業中に荷物を移動する手間などが含まれるため、上記の費用相場から20%~30%程度高くなります。

マンション売却時に返ってくる費用

マンション売却時に返ってくる費用

これまでマンションの売却時にかかる費用をご紹介しましたが、反対に返ってくる費用もあります。

以下4つの費用はマンション売却時に戻ってくる場合があるので、ひとつひとつご紹介していきます。

住宅ローン保証料

住宅ローンを利用してマンションを購入した際、万が一返済が滞った場合に備えるための保証契約を交わし、保証料を支払うことが一般的です。マンション売却においてローンを完済するとこの保証が不要になるため、保証料が返金されることになります。

保証料は金融機関によって返金率や手数料などが異なるので、金融機関へ問い合わせてみましょう。

火災保険料

上記でご説明した保証契約と同様に、住宅ローンを利用してマンションを購入した際、火災保険の加入が必要になります。保険料を一括で前払いしている場合、保険期間内に解約をすれば残りの保険料が返金されます。どれくらい返金されるかは契約内容によって異なるので、保険会社に確認しましょう。

ここで注意が必要なのは、火災保険は自分から保険会社に解約を申し出ないと返金されないので、忘れずに連絡をしましょう。

固定資産税・都市計画税の精算

固定資産税と都市計画税は1月1日時点での所有者がその年の1年分を納税することになるため、マンションの引き渡し日以降の分は日割り計算をして買主から売主に支払ってもらいます。

日割り計算は仲介の不動産会社が行い、引き渡し日に買主からのマンション購入代金と合わせて支払いされます。

管理費・修繕積立金の精算

マンションに住んでいると、管理費、修繕積立金を毎月管理会社に支払うのが一般的です。管理会社は手続きの関係上、管理費などの請求先をすぐに新しい所有者へ切り替えることができないため、その月の日割り計算をして買主に支払ってもらいます。なお、管理会社によっては請求先の変更手続きに時間がかかるため、引き渡し日から翌月分~2ヶ月先の分まで精算する場合もあります。

固定資産税と同様、日割り計算は仲介の不動産会社が行い、引き渡し日に買主からのマンション購入代金などと合わせて支払いされます。

マンション売却の費用についてよくある質問

Q&A

続いては、マンション売却の費用についてよくある質問や疑問を解説していきます。

マンションを売却したら消費税はかかる?

マンションの所有者が個人であれば、消費税は課せられません。

ただし、個人であっても売却する不動産が投資用のマンションや賃貸物件として貸し出している場合、消費税を課される対象になることがあります。

消費税が課されるのは、マンションを売却した年の2年前の課税売上高が1000万円を超える個人事業主及び法人になります。

不動産会社の買取りでも仲介手数料は支払う?

不動産会社がマンションを買い取る場合、仲介ではないので仲介手数料はかかりません。

ただし、買取りであれば仲介手数料を節約できますが、売買価格は仲介の相場価格より安くなってしまいます。仲介と買取りはそれぞれのメリット・デメリットが存在するので、自分に合った売却方法を選択しましょう。

共有名義の場合、誰が費用を負担する?

共有名義でマンションを所有している際の売却費用は、それぞれの持分割合に応じてかかった費用を負担します。また、マンション売却で得た利益も持分割合に応じて分配します。共有者それぞれの持分割合は登記簿謄本に記載されているので確認しましょう。

ちなみに、共有名義のマンションを売却する場合は共有者全員の合意を得る必要があるので注意してください。自分の共有持分を買取ってもらえる専門の不動産会社もいます。

マンション売却にかかる費用について注意点は?

これまでの記事を読んでいただければ、マンション売却においてかかる費用は把握されたかと思います。しかし不動産の売却では思いがけない費用が発生する可能性もあります。例えば、以下2つのケースをご紹介します。

ケース1.売買契約解除後の仲介手数料

売買契約が無事に成立した後、買主の都合で売買契約を解除されたとします。解除のタイミングに応じて違約金を受け取ることになりますが、売買契約が解除になっても、不動産会社は売主に対して仲介手数料を請求する権利があります。仲介手数料は、売買契約が成立したら発生する報酬です。ローンが通らなかったり、自然災害などで契約解除となった場合は別ですが、売主もしくは買主の自己都合の解約である場合、仲介手数料を請求されることを覚えておきましょう。

ケース2.契約不適合責任

中古マンションの売買では、売主が負う「契約不適合責任」というものがあります。契約不適合責任とは、商品(不動産)の種類や品質などに不良、不具合があった場合に買主は修理や代金減額、損害賠償を請求することができ、それについて売主は責任をとって負担するものとなります。

例えば、マンションを引き渡した後に買主が雨漏りを発見し、それについて買主が知らなかったとすれば売主は契約不適合責任を負うことになります。ただし、ここで注意が必要なのは買主に雨漏りがあることを伝えていたとしてもそのことについて売買契約書に記載がなければ売主は責任を負うことになります。また、マンションであれば設備も対象なので、故障や不具合がないかよく確かめて、契約時に買主へ渡す「付帯設備表」に細かく記載しましょう。なお、契約不適合責任を免責にしたり、設備については免責とするなどの特約をつけることも可能です。

あとでトラブルにならないよう、契約不適合責任についてしっかりと確認した上で契約を行いましょう。

まとめ

いかがでしたか?

マンションを売却するにあたってかかる費用を一通りご紹介しました。

状況に応じてかかる費用は様々ですが、不動産会社に仲介を依頼して最低限かかる費用は、仲介手数料と印紙税です。

マンション売却において利益がでると譲渡所得税がかかってしまいますが、マイナスに思うことではありません。利益がでたということは、マンション売却が成功したといえるからです。反対に、売却して損をした場合は今後の所得税などを軽減したり、買い替えのときに繰越控除ができる特例もあります。税金についてはいろいろな特例制度があるので、上手に活用しましょう。