マンションの資産価値は30年後どれくらいになる？築年数が経過した場合の売却方法とは

築年数が経過した物件は「資産価値がないから売却できない」と考える人も多いのではないでしょうか？

築年数が経過した物件は、築年数が経過したとしても売却することが可能です。

ただし、築年数が経過している物件を高値で売却するためには、いくつかのポイントを押さえておく必要があります。

築年数が30年超になったマンションの資産価値はどの程度になるのか、マンションを高値で売却する方法などについて詳しく解説していきます。

30年後のマンションの資産価値は？

築30年を超えたマンションの資産価値はどのくらいになるのでしょうか？

一般的にマンションは築20年程度で価値が半分になります。

また、耐用年数が経過すると簿価は0円になりますが、実際に市場で売買するときにタダ同然で売買されるわけではありません。

築30年超のマンションでも管理状況次第では十分な価格で売買することができます。

20年程度で資産価値は半分になる

マンションは築20年ほどで資産価値は0円になります。

東日本不動産流通機構が発表した築年数に応じたマンションの㎡あたりの単価は次の通りです。

築年数	㎡あたりの単価
築０～５年	88.16万円
築６～10年	75.28万円
築11～15年	62.86万円
築16～20年	57.46万円
築21～25年	46.93万円
築26～30年	31.09万円
築31年～	33.33万円

築20年程度でマンションの価格は半分になり、築30年超でマンション価格は下げ止まる傾向があります。

もちろん、マンションによって差があり、メンテナンスがしっかりできているマンションは築年数が経過しても価格を維持できますが、維持管理がしっかりされていないようなマンションの価格はさらに下落してしまいます。

耐用年数が経過しても売価はゼロにはならない

鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年と決められています。

これは減価償却をするにあたって決められた耐用年数で、鉄筋コンクリートのマンションは47年かけて価値をゼロにしていきます。

しかし耐用年数が経過したマンションは0円で取引されるわけではありません。

鉄筋コンクリートのマンションはしっかりとケアしていけば100年以上の耐久性があると言われています。

築年数が経過すればマンションの価値は落ちていき、会計上は47年でマンションの価値は無くなりますが、実際の売価は高額になることもあります。

築30年超のマンションに居住できる？

築30年超のマンションでもしっかりとメンテナンスがされていれば十分に居住することが可能です。

鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年ですので、会計上は築47年で建物の価値は無くなります。

しかし、しっかりとメンテナンスされたマンションであれば築47年を超えていても十分に居住することができます。

築年数が経過したマンションは、「どれだけしっかりとメンテナンスされているか」で居住の可否や売却価格が大きく変わります。

中古マンションほど管理状況が価値を左右するものだと理解しておきましょう。

築年数30年超のマンションのメリットとは？

築年数30年超のマンションは、古いので資産価値が低いなどのデメリットがあるのは事実です。

しかし次の4つのメリットがあるので、場合によっては築年数30年超でもあっさりと売却できる可能性があります。

築年数30年超のマンションのメリットについて詳しく解説していきます。

価格が安い

築年数が経過したマンションは価格が安いのがメリットです。

首都圏のマンション単価は築年数が0年〜5年であれば88.16万円ですが、築30年超では33.33万円まで下落します。

築30年超のマンションは築5年以下のマンションの3分の1程度の価格で購入できるので、好立地に位置するマンションを安価で購入できる点は大きなメリットだと言えます。

固定資産税や不動産取得税の負担が軽い

固定資産税や不動産取得税の負担が軽いという点も築年数が経過したマンションのメリットです。

鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年です。

固定資産税は耐用年数に応じて建物の固定資産税評価額を減価させ、そこに固定資産税率を乗じて求めます。

つまり、築年数が経過して固定資産税評価額が減少すれば固定資産税も安くなります。

築年数が経過した建物は固定資産税評価額が低いため、固定資産税の負担が安くなるのも非常に大きなメリットだと言えるでしょう。

リノベーション物件として活用できる

築年数が古い物件は間取りが広く好立地に位置していることが少なくありません。

そのため、室内が古く傷んでいたとしても、リノベーション物件として活用することが可能です。

部屋が広いのでリノベーションすることによって、自分好みの間取りに自由に改装することができます。

築年数が古い物件ほどリノベーションに適しているため、リノベーションを希望する人にとってはメリットのある物件です。

新耐震基準が適用されている可能性が高い

築年数30年超の物件は、新耐震基準が適用されている可能性が高いため、耐震性にも問題がない物件を安く手に入れられる可能性があります。

新耐震基準は1981年6月から施行されているので、すでに40年の年数が経過しています。

そのため、築30年程度の物件であれば新耐震基準が採用されている可能性が高いでしょう。安価で安心な物件を購入できます。

なお、新耐震基準が採用されていないマンションの購入では融資を受けることはできませんし、安全性にも問題があります。築年数30年超のマンションを購入する前には必ず新耐震基準が採用されているか確認してください。

築30年超のマンション売却の流れ

築30年超のマンションは次のような流れで売却していきます。

スムーズにマンションを売却するために、築30年超のマンションを売却する流れについて詳しく解説していきます。

①現状を確認し必要ならば修繕する

まずはマンションの現状を確認しましょう。

築年数が30年を超えるマンションになると、修繕をしなければならない点が多数出てきます。

そのため、現状を確認することが非常に重要です。必要であればホームインスペクションで住宅診断を受けて、不具合がある点を事前に全て洗い出しましょう。

その上で、修繕が必要かどうかを不動産会社相談するのがよいでしょう。

リノベーション物件として取得したい人に売却する場合には、リフォームや修繕を行なっても無駄になる可能性があるので、はじめからすべてを修繕しておく必要はありません。そのため、修繕をするかどうかの最終決定は不動産会社と相談した上で行うようにしてください。

②必要な書類を用意する

売却に必要な書類を用意しましょう。

マンション売却に必要な書類は次の通りです。

必要書類については不動産会社がチェックリストなどのようなものを用意してくれます。そのため最初から全て完璧に揃える必要はありません。

まずはパンフレットや管理規約などの物件の情報がわかる資料を手元に用意した上で不動産会社に相談しましょう。

③相場を確認して査定をとる

自分の所有するマンションがいくらで売却できるのか、相場を確認した上で不動産会社の査定を受けましょう。

不動産会社の中には「相場よりも安い価格で買い叩いてしまおう」と考える悪徳業者も存在します。

そのため、中古マンション売却の際には相場を把握しておくことが非常に重要になります。

また不動産会社によって査定額は異なるため、一社だけでなく複数の不動産会社へ査定を依頼することが重要です。

複数社から査定を得たい場合には、一括査定サイトを活用するのがよいでしょう。

④不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社から査定をしてもらって売却を依頼する業者が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

複数社と契約を締結したいのであれば一般媒介契約、一社だけに売却活動を依頼するのであれば専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結します。

それぞれの媒介契約の違いは次の通りです。

	一度に契約できる不動産会社数	売主への報告義務	レインズへの登録義務	売主自ら買い手を探す行為
一般媒介契約	複数社可能	なし	登録義務なし	可能
専任媒介契約	1社のみ	2週間に1回以上	媒介契約締結日の翌日から 7日以内	可能
専属専任媒介契約	1社のみ	1週間に1回以上	媒介契約締結日の翌日から 5日以内	不可

信頼できる不動産会社が見つかったのであれば専任（専属専任）媒介契約を締結し、１社に絞れない場合や複数社を競合させたい場合には一般媒介契約を締結しましょう。

⑤不動産会社による販売活動

媒介契約を締結したら不動産会社による販売活動が行われます。

販売活動は基本的に不動産会社に任せておけば問題ありませんが、完全に任せきりにするだけでなく、居住している人でなければ分からない住居のおすすめポイントや周辺環境などについて、積極的に情報提供していきましょう。

また、一般媒介契約と専任媒介契約は売主自ら買い手を探すことも可能です。親戚や友人知人などでマンションを買ってくれそうな人がいるのであれば、声をかけてみるのもよいでしょう。

⑥内覧の対応をする

マンションを売却する前には、ほとんどのケースで購入希望者による内覧が行われます。

売却活動中に居住している場合には、居住空間に購入希望者が内覧に訪れることになるので、普段から室内を綺麗にしておくことが非常に重要です。

散らかっていたり掃除をしていないとマンションの価値が下がって見えてしまうので、購入希望者の購入意欲をなくしてしまうかもしれません。

いつ内覧希望者が来てもいいように、普段から室内は綺麗に掃除しておくと同時に、自分ではなかなか掃除が難しい水回りや換気扇などはハウスクリーニングに依頼するなどして掃除を徹底しましょう。

⑦売買契約

買主が決まったら売買契約を締結します。

売買契約に必要な書類や売買契約書は不動産会社が用意してくれます。

通常、契約締結時には手付金を買主が支払いますが、資金のやり取りをどのようにするのかは不動産会社を介して話し合うようにしてください。

⑧買主へ引き渡し

売買契約を締結したら、買主へ不動産を引き渡します。

不動産の引き渡しでは、所有権移転登記に必要な書類の提出と売却代金の受領を同時に行います。

登記の書類や手続きに不備がないよう、引き渡しの際は司法書士が同席するのが一般的です。

また、売主に住宅ローンがある場合や買主が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合には、引き渡し手続きはどちらかの銀行で行い、住宅ローン実行と同時に売主の口座へ代金を振り込み、所有権移転登記に必要な書類を司法書士に渡して売買完了です。

引き渡しの際も不動産会社が段取りをしてくれるので、基本的には不動産会社の指示に従いましょう。

築30年超のマンション相場の調べ方

築30年超えのマンション相場は次の3つの方法で調べることができます。

価値がないと言われる築年数が経過したマンションでは、相場を明確に把握することが非常に重要になります。

実際の売買相場を把握しておかないと「築年数が古いから」と安く買い叩かれてしまうことにもなりかねません。

築30年超のマンション相場の調べ方について詳しく解説していきます。

土地総合情報システム

実際に取引された不動産の情報を知りたいのであれば国土交通省の「土地総合情報システム」を活用するのがおすすめです。

土地取引情報サービスは実際に取引された不動産の情報が網羅されているデータベースです。

過去売買された不動産の上記の情報が掲載されているので「実際にどの程度の価格で取引されているのだろう」と不動産の情報を知りたい時には非常に便利です。

レインズマーケットインフォメーションを利用する

レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する不動産流通標準情報システムで、不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社も買い手を探すためレインズに不動産情報を登録します。

レインズマーケットインフォメーションでも過去の取引情報を検索することができるので、中古マンションの売却相場を知りたい時に活用できます。

これらの情報を表示させることができるだけでなく、選択した地域の売却価格がグラフ化されているので、その地域ではどの価格帯で売却されていることが多いのかを視覚的に知ることができます。

一括査定サービスを利用する

一括査定サービスを利用することでも不動産の売却相場を把握することができます。

一括査定サービスは、WEB上で売却を検討しているマンションの情報を入力することで、サイトに加盟している不動産会社へ情報が送信され、複数の不動産会社から査定を受けることができる仕組みとなっています。

無料で実際の不動産会社から生の査定額を計算してもらえるので、相場を知ることにも活用できます。また査定を受けたからと言って媒介契約を締結する必要もありません。

そのまま媒介契約へと進むこともできるので、「良い不動産会社をみつけたい」という場合にも活用してみると良いでしょう。

築30年超のマンションを売却するポイント

築30年超のマンションを売却するには次の3つのポイントが重要です。

築年数の古いマンションは汚れや痛みが激しいので、ホームインスペクションやハウスクリーニングを入れることが重要で、仲介によって買主が見つからないのであれば買取も検討すべきでしょう。

築30年超のマンションを売却する3つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

インスペクションを利用する

築年数が30年超の古い物件は売却前にホームインスペクションを入れておいた方が安心です。

ホームインスペクションとは住宅診断のプロが、住宅の不具合などを洗い出すものです。

これによって、どこに不具合があるのか、修繕の必要性の有無などを把握できます。

中古住宅売却の際には売主は契約不適合責任を負わなければなりません。

契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合や瑕疵が売却後に見つかった場合には売主がその補填をする義務を負うというものです。

事前に不具合を全て洗い出しておかないと、売却後に契約不適合責任を問われるリスクがあります。

築年数が経過した物件には、目に見えない不具合や故障がある可能性が高いので、売りに出す前にホームインスペクションを受けておいた方がよいでしょう。

ハウスクリーニングを入れる

内覧時に少しでも綺麗に見せるよう、ハウスクリーニングを入れるようにしましょう。

築30年を超えるような古い物件にもなると日常的な整理整頓をしておくだけではどうしても住宅を綺麗に見せることはできません。

ハウスクリーニングで掃除のプロに清掃してもらうことによって、購入希望者が内覧時に感じる自宅の印象は大きく異なるものになります。

古い物件を売りに出す際には、ハウスクリーニングでできる限りピカピカな状態にした方が売りやすくなります。

買取も検討する

築30年を超えている古い物件は買取を利用することも検討しましょう。

買取とは不動産会社が物件を買い取ることで、不動産会社がマンションの買い手を探す仲介とは異なります。

不動産会社が購入するので「仲介手数料がかからない」「売却までに時間がかからない」という点が買取のメリットです。

リノベーション物件などを手掛ける不動産会社であれば、築30年超の物件の活用方法を知っているので買取に応じてくれる可能性があります。

ただし買取は不動産会社にとって仕入れです。

不動産会社は仕入れた物件に利益を上乗せして転売することを目的としているので、どうしても仲介よりも売却額が安くなってしまう点に注意しましょう。

仲介ではなかなか買い手がつかないという時にはリノベーションを得意としている不動産会社へ買取の相談をしてみることをおすすめします。

築30年超のマンションを購入する場合の注意点

築30年超のマンションを購入するのであれば、次の4つの点は必ず確認するようにしてください。

築年数が経過したマンションは上記注意点をよく理解せず購入してしまうと、購入後に後悔する可能性があります。

築年数30年超のマンションを購入する際に注意したい4つのポイントについて詳しく見ていきます。

大規模修繕の実施の有無

築30年超のマンションの購入を検討しているのであれば、そのマンションがこれまで大規模修繕を実施したことがあるのかを調べましょう。

大規模修繕は一般的には12年ごとに行います。大規模修繕を行うことによって建物の劣化を防ぎ、建物の寿命は長くなります。

築30年超であれば、これまで2回〜3回程度の大規模修繕を行なっているのが自然です。

過去に大規模修繕を12年に1回程度の頻度で行なっているかを確認し、大規模修繕をしっかりと行なっているのであれば、その建物は今後も安心して使える可能性が高いでしょう。

一方、大規模修繕の記録がないのであれば、建物の劣化が早くなることが予想されるので、購入は控えるようにしてください。

修繕積立金の積立額

修繕積立金が計画通りに積み立てられているか確認することも重要です。

修繕積立金は大規模修繕の際に使うお金です。したがって修繕積立金が積み立てられていないということは、修繕計画を進めることができないということになります。

すでに築30年を経過しているのに大規模修繕ができないということは、当該マンションは将来的に限界マンションになる可能性が高いということです。

修繕積立金が不足すると、不足額を他の住民が負担しなければ大規模修繕ができません。しかし他の住民が未納の住民のために積立金を補填することは嫌がるものです。

そのため、一度修繕積立金が不足すると大規模修繕が進まなくなってしまうのです。

すると退去する住民が増え、結果的に維持管理ができない「限界マンション」になる可能性が高くなります。

計画通りに修繕積立金が積み立てられているかどうかという点は非常に重要ですので、必ず修繕積立金の積立状況を確認しましょう。

日常の管理状況を確認する

マンションの日常の管理状況についてもしっかりと確認しましょう。

これらの状況は外から簡単に確認できることです。

もしも共有部分が汚れているような場合には、管理体制が不十分な可能性があります。

管理が不徹底なマンションは退去者が増えて入居率が下がる可能性が高いので、購入はおすすめできません。

マンションの管理状況についても購入前にしっかりと確認しておくようにしましょう。

将来的な売却は可能か

将来的に売却可能な物件かどうかも非常に重要です。

築年数が経過すればするほどマンションは売りにくくなります。誰も買い手がつかなかったら、最後はゴーストタウン化したマンションに住み続けなければならない可能性もあります。

これらの要素が揃っていると、中古マンションでも将来売却できる可能性は高くなるので、築30年超の中古マンションを購入する際には、立地や日当たりや周辺環境が良好なマンションを選ぶようにしましょう。

まとめ

築30年超のマンションは築浅マンションの3分の1程度の価格になることが一般的です。

ただし、中古マンションで重要な点は築年数よりも管理状況です。

管理が行き届いた鉄筋コンクリートのマンションは100年以上は居住できると言われているので一概に築30年超だから資産価値がないということはありません。

売却する際には、しっかりと管理が徹底していることや綺麗に使っていることをアピールするとよいでしょう。

また、築年数が経過した古いマンションほど、不動産会社によって査定額が異なるので、売却の前には一括査定サービスを利用するなどして必ず複数の不動産会社から査定をとるようにしてください。