不動産を売却するには?売却する前に知っておきたい基礎知識

不動産を売却するには?売却する前に知っておきたい基礎知識 不動産全般 売却ナビ

不動産の売却を検討している人の中には「誰に相談して、どんな風に売却するのか分からない」と不安を感じている人も多いのではないでしょうか?

不動産の売却にはある程度の時間がかかりますし、どのような理由で売却するのか、いつまでに売却したいのか、いくらで売却したいのか、などによって相談する先も不動産会社との契約の形も異なります。

不動産売却をする前に押さえておきたい、不動産売却の基礎の基礎をご紹介していきます。

所有する不動産の売却を検討している方はぜひご覧ください。

  1. 不動産売却の流れ|売却できるまでは3ヶ月程度
    1. ①査定を依頼する
    2. ②自分で相場を調べる
    3. ③不動産会社を選び媒介契約を締結する
    4. ④売却活動を行う
    5. ⑤売却交渉・契約・引き渡し
  2. 不動産売却のために決めておくこと
    1. 売却の条件を決めておく
    2. いつまでに売りたいのかを決めておく
  3. 不動産売却に必要な書類は?
  4. 不動産の売却相場を調べる方法
    1. 国土交通省の土地総合情報システム
    2. レインズマーケットインフォメーション
    3. インターネットで調べる
  5. 2つの査定の方法
    1. 机上査定
    2. 訪問査定
  6. 査定を受ける際の注意点
    1. 査定額は不動産会社によって異なる
    2. 複数社の査定を比較する
    3. 一括査定サービスを利用する
  7. 売却にかかる費用や税金
    1. 売却にかかる費用
    2. 物件によってかかる費用
  8. 不動産売却時の仲介と買取の違い
    1. 売却までの速さ
    2. 売却額の相場
    3. 仲介手数料
    4. 内覧への対応
  9. 媒介契約の3つの種類
    1. 一般媒介契約
    2. 専任媒介契約
    3. 専属専任媒介契約
  10. 不動産売却はどこに相談すべき?
    1. 不動産会社
    2. 税理士
    3. 不動産鑑定士
    4. 土地家屋調査士
    5. 司法書士
    6. 弁護士
  11. 不動産売却時に注意すべき法律の制限
    1. 用途地域の制限
    2. 建ぺい率・容積率の制限
    3. 接道義務
  12. 不動産を売る際によくある5つの理由
    1. 住み替えのため
    2. 生活費に充てるため
    3. 買主が強く希望したため
    4. 借入金返済のため
    5. 相続税支払いのため
  13. 不動産売却時に注意すべき5つのポイント
    1. 内覧に備えて掃除は丁寧に
    2. 大きなリフォームはしない方がよい
    3. 囲い込みに注意する
    4. 不動産の不具合や瑕疵は正直に伝える
    5. 譲渡所得が出た場合は確定申告を忘れない
  14. 不動産を高く売るための5つのポイント
    1. 2~3月のハイシーズンに売却する
    2. 居住者だから分かる家のメリットを用意しておく
    3. 相場を知って適正な売り出し価格を設定する
    4. 掃除やホームクリーニングで家の印象アップ
    5. 買取を利用する
  15. まとめ

不動産売却の流れ|売却できるまでは3ヶ月程度

不動産売却の流れとは?

不動産の売却は基本的には次のような流れで行われます。

  1. 査定を依頼する
  2. 自分で相場を調べる
  3. 不動産会社を選び媒介契約を締結する
  4. 売却活動を行う
  5. 売却交渉・契約・引き渡し

特別に売りにくい物件ではなく、普通に買主が見つかるような不動産であれば売却開始から売却完了までは3ヶ月程度です。

長い場合には6ヶ月程度の時間がかかるので、ある程度時間的な余裕を持って不動産の売却活動を行うべきでしょう。

不動産売却の流れについて順を追って詳しく見ていきましょう。

①査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼します。

不動産の売却を依頼する際には「いくらで不動産が売却できるのか」という査定をプロである不動産会社に行ってもらわなければなりません。

査定額に納得がいくものであれば売却活動をスタートすることができますし、査定額に納得がいかないのであれば、「不動産市況が改善するのを待つ」という判断ができるかもしれません。

いずれにせよ、まずは不動産会社へ査定を依頼し「いくらくらいで不動産が売却できるのか」ということを算出してもらいましょう。

②自分で相場を調べる

不動産会社の査定は必ずしも適正なものとは限らないので、自分で「実際にはいくらで売却されているのか」ということを調べる必要があります。

不動産会社の査定は不動産会社によって異なるためです。

例えば、高額な仲介手数料が欲しいと考える不動産会社は高めに査定することがありますし、早く売却したいと考える不動産会社は査定額を安く設定することがあります。

査定額が相場に合致しているものかを確認する意味で、売主自ら売却相場を必ず調べるようにしましょう。

③不動産会社を選び媒介契約を締結する

不動産会社の査定額に納得できたら、売却活動を任せる不動産会社を選択し、媒介契約を締結します。

媒介契約とはなにか簡単に説明すると「不動産を売却する際に、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらう契約」です。

不動産会社の仲介で不動産を売却するのであれば、不動産会社と媒介契約を締結しなければなりません。

媒介契約は複数の不動産会社と締結することも、1社のみと締結することもできます。

不動産会社同士を競争させたい場合には複数社と媒介契約を締結し、信頼できる会社が見つかったのであれば1社のみと契約するのがよいでしょう。

なお、媒介契約には費用は一切発生しません。

④売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動がスタートします。

売却活動は基本的に不動産会社に任せておけば問題ありません。

しかし、丸投げにするのではなく、居住者しか知り得ないような住宅の利点などがあるのであれば積極的に情報提供を行いましょう。

また、自身の物件情報が掲載された不動産会社のホームページやポータルサイトの情報も適宜チェックして、物件情報に誤りがないか、さらに提供できる情報や写真はないかということも確認してください。

⑤売却交渉・契約・引き渡し

買主が見つかったら、不動産会社を通して価格の交渉や契約手続きや引き渡しを行います。

こちらも不動産会社が間に入るので基本的には任せておけば問題ありません。

事前に「いくらまでの値下げに応じるのか」などの価格面についての話し合いは不動産会社としておいた方がよいでしょう。

不動産売却のために決めておくこと

年内中に売却したいなと考えている女性

不動産を売却する前に売主側で決めておくべきこととして、次の2点をあげることができます。

不動産売却の前に決めておくべきこと
  1. 売却の条件を決めておく
  2. いつまでに売りたいのかを決めておく

不動産売却のために事前に決めておくべきことについて詳しく見ていきましょう。

売却の条件を決めておく

まずは売却の条件を決めておきましょう。

POINT
  • いくらで売却したいのか
  • どんな状態で売却するのか(解体、現状渡し等)

不動産の売買では値引き交渉が行われるのが一般的です。

そのため、不動産会社の査定額と売主の売却希望額を起点として、最適な売出価格を決定します。

いくらで売却したいのかを決めておかないと、最終的には不動産会社と買い手の言い値になってしまい買い叩かれてしまうリスクもあるので注意しましょう。

また、解体して売却するのか、現状のまま売却するのかなどの点も法的な規制や需要に基づいて慎重に決めるべきです。

この点は不動産会社と相談した上で、どのような状態で売却するのかを決定しましょう。

いつまでに売りたいのかを決めておく

不動産売却の際には「いつまでに売りたいのか」ということを決めておくことが非常に重要です。

どうしても急いで資金化したいのであれば、仲介ではなく買取という方法もあります。

また売出価格を低めに設定すれば、比較的早く売却できるでしょう。

反対に「売却までの時間は急いでいない」ということであれば、ある程度高めの売出価格として、希望額で購入してくれる買主が現れるのをじっくりと待つという方法もあるでしょう。

不動産売却において、売主主導でスケジュールを決めることは非常に重要になります。

「いつまでに売却したいのか」をあらかじめ決めて、不動産会社へ希望を伝えるようにしてください。

不動産売却に必要な書類は?

不動産売却時に必要な書類とは?

不動産売却に必要な書類として次のようなものが挙げられます。

不動産売却に必要な書類
  • 登記済権利証(登記識別情報)
  • 建築図面と測量図
  • 身分証明書
  • 建築確認済証、検査済証
  • 地積測量図、境界確認書
  • マンションの利用規約
  • マンションの使用細則・維持費
  • 固定資産税納税通知書
  • 実印、印鑑証明
  • 固定資産評価証明書

建築確認済証、検査済証、マンションの利用規約、マンションの使用細則などは不動産を購入(建築)した際に不動産会社から交付されています。

また、登記済権利証(登記識別情報)は不動産を購入(建築)し、所有権移転(保存)登記が完了した際に登記手続きをした不動産会社から交付されます。

建築図面、測量図、地積測量図は法務局で取得することができ、固定資産評価証明書はお住まいの市区町村役場で取得できます。

すべての書類がないと売却活動をスタートできないわけではないので、できる限り必要な書類を集めておき、不足分については不動産会社へ相談するようにしてください。

なお、実際の売却活動においては物件の住所さえ伝えれば不動産会社は自社で集められるだけの資料を揃えて査定を行います。

査定額に納得ができたら媒介契約を締結することになりますが、媒介契約時や買主が見つかった後の売買契約を行う際に上記の書類が必要になります。

ですので、最初の相談時から上記の書類全てが必要になるわけではありません。

最初は手元にある物件の情報が分かる書類だけあればいいので、まずは気軽に相談してみましょう。

不動産の売却相場を調べる方法

不動産の売却相場を調べる方法

不動産の売却活動の際には、自分で売却相場を調べることも非常に重要になります。

不動産の売却相場を調べる方法として次の3つの方法があります。

不動産の売却相場を調べる方法
  • 国土交通省の土地総合情報システム
  • レインズマーケットインフォメーション
  • インターネットで調べる

国土交通省の土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が提供している実際の不動産の売却実績を集約したデータベースです。

「土地情報」という名称ですが、建物やマンションの取引情報もデータ化されています。

地域を指定すれば、その地域の実際の取引価格を検索することができます。

住所、面積、築年数、単価、取引価格という情報が表示されるので、売買したい物件と近い物件を探して「いくらで売却できそう」ということを簡単に知ることができます。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムであるレインズが提供する、不動産の取引事例を掲載したデータベースです。

直近一年の取引情報を簡単に調べることができます。

土地総合情報システムと同じく、実際の売買事例を知ることができるので、土地総合情報システムとレインズマーケットインフォメーションを併用して、売却希望物件の相場を調べるとよいでしょう。

インターネットで調べる

この他、インターネットで不動産会社の売却物件情報などへアクセスし「類似物件がいくらで売られているのか」を調べる方法もあります。

ただし、検索できるのはあくまでも売り出し中の物件ですので、実際に表示されている価格で売却できるとは限りませんし、実際の売買価格は表示されている売出価格よりも安くなることが一般的です。

不動産会社のホームページなどで調べることができる価格はあくまでも参考程度に考えておきましょう。

2つの査定の方法

家の模型と虫眼鏡

不動産会社による査定には、机上査定と訪問査定という2つの種類があります。

それぞれのメリットやデメリットを理解し、適切な査定を不動産会社へ依頼できるようにしておきましょう。

机上査定

机上査定とはその名の通り、机の上だけで行われる査定です。

基準地価、周辺の売買実績、面積など、現地に行かなくても得られる情報から不動産価格を査定します。

書類やネット上から価格を査定するため、査定価格が出るまでに時間がかからない点がメリットである一方、現地に赴かなければ分からない周辺環境や眺望や建物の内装などの情報が査定額に加味されないので査定額に正確性がありません

机上査定では実際に売却できる価格とは異なることが多い点に注意が必要です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が現地に赴き査定することです。

現地に訪問して得られる情報である周辺環境や内装などを机上査定に加味して評価するため、机上査定よりも正確な評価を得られるのが特徴です。

媒介契約を現実的に考えているのであれば、正確な査定額を把握できる訪問査定を選択するのがよいでしょう。

正確な評価を知ることができる一方で、訪問査定では実際に不動産が所在する現場まで訪問しなければならないので、査定に時間がかかります。

机上査定が最短1日程度の短時間で完了するのに対して、訪問査定では1週間以上の時間がかかります

査定を受ける際の注意点

査定を受ける際の注意点

不動産の査定を受ける際には次の3つの点に注意し、できる限り正確な査定を受けられるようにしましょう。

不動産査定を受ける際の注意点
  1. 査定額は不動産会社によって異なる
  2. 複数社の査定を比較する
  3. 一括査定サービスを利用する

不動産の査定を受ける際に注意したい3つのポイントについて詳しく解説していきます。

査定額は不動産会社によって異なる

同じ不動産でも査定額は不動産会社によって大きく異なるという点には十分な注意が必要です。

地域の事情を理解している業者とそうでない業者では査定額は大きく異なりますし、売買を得意としているか否かによっても査定額は異なります。

そのため、1つの不動産会社が出している査定額は絶対ではない、という点をしっかりと頭に入れておきましょう。

だからこそ、自分で相場を把握するということが重要になります。

相場と査定額が異なる場合には不動産会社へ査定額の根拠を確認してみましょう。

複数社の査定を比較する

査定の際には複数社の査定を比較しましょう。

前述したように、不動産の査定は不動産会社によって異なるためです。

不動産会社によって得意分野と不得意分野があり、不動産会社の意図によっても価格は異なります。

そのため、必ず複数社の査定を取り、最も価格面や説明が納得できる不動産会社と媒介契約を締結するのがよいでしょう。

不動産会社によっては、顧客の囲い込み(自社の顧客のみにしか販売せずに売り手と買い手双方から手数料を得る)をするケースなども多いので、必ず複数社から査定を取り、不動産会社同士を競わせるということが非常に重要です。

一括査定サービスを利用する

査定を取る際には一括査定サービスを利用するのが非常に便利で効率的です。

一括査定サービスとは、インターネット上のサイトで売却したい不動産の情報を入力すると、同時に複数社から査定が届くサービスです。

複数社と個別に相談する必要がない上に、サイトの厳しい審査に通った一定以上の信頼度のある業者からのみ査定を得ることができます。

利用は無料ですので「どの不動産会社に査定をお願いしたらいいか分からない」という場合には一括査定サービスを利用しましょう。

売却にかかる費用や税金

売却にかかる費用と税金

不動産の売却には不動産会社などへ支払う費用や税金が発生します。

費用には必ず必要になるものと、物件によっては必要になるものに分かれます。

不動産売却にかかる費用や税金にはどのようなものがあり、いくら必要なのか、詳しく解説していきます。

売却にかかる費用

不動産の売却時には次のような費用が必要です。

不動産売却にかかる費用
  • 仲介手数料
  • 繰り上げ返済手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 譲渡所得税

それぞれの費用の支払い先や相場などを詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社の仲介で不動産を売却する際には仲介手数料が必要です。

仲介手数料は法律によって次のように上限が決められています。

売却金額 仲介手数料
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

例えば、2,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料は次のようになります。

200万円×5%+200万円×4%+(2,000万円–400万円) ×3%+消費税=72.6万円

不動産会社の中には、仲介手数料のほかに様々な名目の手数料を要求してくることがあります。

しかし、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求することはできません

仲介手数料には売却にかかる全ての経費が含まれているので、仲介手数料以外の費用を請求することは不可能です。

仲介手数料とは別の費用を請求する業者は悪徳な業者の可能性が高いので、そのような業者とは取引しないようにしてください。

繰り上げ返済手数料

住宅ローンを利用している場合には、売却代金で住宅ローンを返済します。

その際に住宅ローンを利用している金融機関へ返済手数料を支払わなければならないことがあります。

手数料は金融機関によって異なりますが、5,000〜30,000円+消費税程度が相場です。

ただし、最近の住宅ローンはほとんどの金融機関で繰り上げ返済手数料がかからないようになっているため、まずは金融機関へ確認してみましょう。

印紙税

不動産の売買契約の際には契約額に応じた収入印紙を契約書へ貼付しなければなりません。

印紙税は次のように決められています。

契約金額 印紙税
10万円を超え 50万円以下のもの 400円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円
500万円を超え 1千万円以下のもの 1万円
1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円
50億円を超えるもの 60万円
2,000万円の不動産を売却する場合には、契約書に2万円の収入印紙を貼付しなければなりません。

抵当権抹消費用

住宅ローンを利用している住宅を売却して住宅ローンを完済する場合には、住宅に設定されている抵当権の抹消も行わなければなりません。

抵当権の抹消には次の費用がかかります。

抵当権抹消にかかる費用
  • 登録免許税:1,000円/1筆につき
  • 司法書士報酬:1万円〜3万円程度

不動産を売却する側が負担する登記費用は抵当権抹消費用のみです。

そのため、売却する不動産に抵当権が設定されていない場合には登記費用はかかりません。

譲渡所得税

不動産の売却によって所得が出た場合には、所得に対して譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税は次のように計算します。

譲渡所得 = 譲渡価額-取得費-譲渡費用

それぞれの費用の内訳は次の通りです。

CHECK
  • ​​譲渡価額:売却価格
  • 取得費:土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した価額
  • 譲渡費用:仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に要した費用

所得を算出したら、所得に対して税率を乗じて支払うべき譲渡所得税を求めます。

譲渡所得税は税務署で確定申告が必要になるので、忘れずに手続きするようにしてください。

物件によってかかる費用

これまでご紹介した費用は、不動産の売却の際には必ずと言っていいほど発生する費用です。

これまでご紹介した費用に加えて、次の費用も売却する物件によってはかかるので、どんな時に費用が発生するのか、相場はいくらなのかということをしっかりと把握しておきましょう。

物件によってかかる費用
  • 測量費
  • 解体費
  • リフォーム費用
  • 引渡し関連費用

測量費

境界が確定していない土地を売却する場合には、測量を行って境界を確定してから売却するのが基本です。

そのため、売却の前には測量が必要で、測量費用が発生します。

一般的な住宅用地の測量を行う現況測量なら約10〜20万円程度の費用で測量できます。

しかし、土地の売却時には隣地や道路との境界を確定しなければならないので、この確定測量を行うための費用として約40〜80万円程度、土地が広い場合には100万円程度の測量費用が発生します。

解体費

土地に建築されている建物を解体してから売却する場合には、解体費用が必要になります。

解体費用は地域によって異なるものの坪2万円〜4万円の費用がかかります。

例えば、50坪の住宅を解体する場合には100万円〜200万円程度の費用が必要です。

このように、更地にして売却する場合には高額な解体費用も負担しなければなりません。

なお、古い住宅であっても再建築不可の場所にある建物は解体してはなりません

建物を解体するかどうかは不動産会社へ事前に確認した方がよいでしょう。

リフォーム費用

住宅をリフォームしてから売却するケースでは、リフォーム費用も必要になります。

リフォーム費用は、リフォームの程度によってピンキリですが、200万円程度〜1,000万円程度までとかなり幅があります。

リフォームをしてから売却するかどうかについては、事前に不動産会社へ確認しましょう。

中古物件の購入を希望する人は、大規模なリノベーションをしたい人が多数存在します。

このような人にリフォームして売却したとしてもあまり意味はありません。

どんな人へ向けて売却するのかによってリフォームをすべきかどうかは異なるので、この点も事前に不動産会社とよく相談した上で売却しましょう。

引渡し関連費用

建物の引き渡しの際に引っ越しなどが必要になる場合は、引っ越し費用なども必要です。

引っ越し費用は荷物の量や引っ越し先までの距離などによって異なりますが、20万円〜50万円程度が相場です。

また、転居先が賃貸住宅の場合には敷金礼金などの初期費用で、家賃の3ヶ月〜5ヶ月分程度の費用が必要になります。

不動産売却時の仲介と買取の違い

仲介と買取を天秤にかけている女性

不動産売却時には、不動産会社が買い手を探す仲介と、不動産会社に不動産を買い取ってもらう買取の2つの方法があります。

仲介と買取の主な違いは次の4つです。

  • 売却までの速さ
  • 売却額の相場
  • 仲介手数料
  • 内覧への対応

仲介と買取の違いをしっかりと把握しておくことで、不動産を売却する際に適した売却方法を選択することができます。

仲介と買取の4つの違いについて詳しく解説していきます。

売却までの速さ

不動産を売却できるまでの速さは仲介よりも買取の方が圧倒的に速いです。

買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する方法です。

そのため、仲介のように不動産会社が買い手を探す時間がかかりません。

買取は不動産会社が査定を行い、価格面や条件について合意できればすぐに売買契約に進むことが可能です。

売却までの速さは買取の方が速いので、急いでお金が必要な場合には仲介ではなく買取を選択するとよいでしょう。

売却額の相場

売却額は仲介で売却した方が高くなります。

買取は不動産会社にとって仕入れですので、市場価格の8割程度の売却額になります。

仲介であれば市場価格通りに売却できるので、少しでも高額で売却したいという場合には買取よりも仲介の方が向いています。

仲介手数料

買取では仲介手数料がかかりません

一方、仲介は不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。

売却に伴うコスト負担という点では、買取よりも仲介の方が高くなります。

内覧への対応

仲介と買取では内覧への対応も異なります。

仲介では、購入希望者が自宅の内覧にくるので、いつ内覧に来ても良いように自宅を常に綺麗に保っておかなければなりません。

他方、買取であれば、不動産会社は部屋の中まで確認はするものの、不動産会社はエンドユーザーではないので、そこまで気を遣って部屋を綺麗に保っておく必要はありません。また、仲介の場合は購入者が決まるまで何人の内覧希望者が現れるか分かりません。

買取であれば不動産会社が1度内覧にくるだけですので、内覧への対応は仲介よりも買取の方が楽でしょう。

媒介契約の3つの種類

媒介契約の3つの種類

不動産会社と締結する媒介契約には、次の3つの種類があります。

媒介契約の種類
  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれ、重複して契約できるかどうか、レインズへの登録義務、売主への報告義務などの点で次のように異なります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 複数社可 1社のみ 1社のみ
契約期間 定めなし 〜3ヶ月 〜3ヶ月
自己発見の買主との契約 不可
レインズへの登録期間 登録義務なし 7日以内 5日以内
売主への報告義務 報告義務なし 14日に1回以上 7日に1回以上

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できる媒介契約です。

複数社と契約できるので、信頼できる不動産会社が分からないという場合や、不動産会社を競わせたいという場合には、一般媒介契約によって複数社と契約することが適しています。

ただし、 売主への報告義務がないので、不動産会社によっては売却活動を真剣に行わないことがあります。

また、不動産物件情報交換のためのコンピュータネットワークシステムであるレインズへの登録義務がないので、一般媒介契約では買い手がなかなか見つからない可能性もあります

専任媒介契約

専任媒介契約は1社のみと締結する媒介契約です。

売主への報告とレインズの登録が義務付けられているので、不動産会社は一般媒介契約よりも親身になって売却先を探す可能性があります。

信頼できる1社を見つけることができた時には専任媒介契約を締結しましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も1社のみと媒介契約を締結します。

レインズへの登録までの期間や売主への報告頻度が専任媒介契約よりも早く義務付けられているので、不動産会社はより真剣に売却先を探すことが期待できます。

しかし、専属専任媒介契約は売主自ら買い手を探して契約することも認められていません

専属専任媒介契約は、非常に信頼できる1社に売却活動の全てを任せたいという場合に締結すべきでしょう。

不動産売却はどこに相談すべき?

不動産売却はどこに相談すべき?

不動産の売却はさまざまな専門家へ相談することができます。

相談先は相談内容や売却の理由によって異なりますが、主に次の専門家へ相談します。

不動産売却の相談先
  • 不動産会社
  • 税理士
  • 不動産鑑定士
  • 土地家屋調査士
  • 司法書士
  • 弁護士

不動産の売却を相談する専門家と適している相談内容について詳しく解説していきます。

不動産会社

不動産会社は売却の相談をしたい時に活用しましょう。

基本的には「手持ちの不動産を売りたい」「いくらで売れるのか」というような一般的な売却の相談をする際には不動産会社へ相談するのがよいでしょう。

また、他の専門家へ相談しても、実際に売却する際には不動産会社に買主を探してもらう流れになります。

どんな理由で売却するのであれ、不動産の売却時には不動産会社は欠かすことができない専門家です。

税理士

相続税対策など、税金対策の一環として不動産を処分したい場合や、売却によってどの程度の譲渡所得が出るのか心配な方は税理士へ相談するのがよいでしょう。

税理士へ相談することによって、最適な処分の方法や節税のための経費算入などでベストな売却方法を知ることができます。

不動産の処分と税金のことで悩みがあるのであれば、税理士へ相談するのがよいでしょう。

不動産鑑定士

相続などで不動産を処分する際には、正確な不動産評価額を把握することが非常に重要になります。

このような場合は、不動産鑑定士へ相談しましょう。

不動産鑑定士は不動産の経済的価値を判定して評価できる唯一の国家資格です。

相続などで正確な評価額を知る必要がある場面では不動産鑑定士へ相談するのがよいでしょう。

土地家屋調査士

売却したい不動産の隣地との境界が確定していない場合には、土地家屋調査士へ相談します。

境界が確定していない不動産は原則的に境界を確定させてからでないと売却できません。

売却活動に入る前に、まずは土地家屋調査士へ相談し、境界を確定させましょう。

司法書士

個人間売買などで契約手続きだけ専門家へ依頼したい場合や登記手続きを専門家へ依頼したい場合には司法書士へ相談するのがよいでしょう。

売買契約や登記の手続きは一般人だけで行うと後々大きなトラブルになってしまう可能性があります。

司法書士へ依頼すれば売買契約書の作成や登記の手続きを行ってくれるので、個人間売買でも安心して手続きすることが可能です。

弁護士

離婚や相続で揉めた場合などに相談するのは弁護士の方がよいでしょう。

不動産は現金のように簡単に分けることができないので、離婚や相続の際に揉める原因になりやすいのが実情です。

このような時には離婚時に自宅を売却して財産分与したり、相続の際に不動産を売却して現金を分けるなどの方法が有効に活用できる場合があります。

離婚や相続で不動産を巡ってトラブルになった場合には、弁護士へ相談して最適な解決策を探りましょう。

不動産売却時に注意すべき法律の制限

不動産売却時に注意すべき法律の制限

不動産売却時には、法律の制限についても確認しておく必要があります。

不動産に建物を建てる際には次のような制限がある場合があります。

建物を建てる際に関わる制限
  • 用途地域の制限
  • 建ぺい率・容積率の制限
  • 接道義務

それぞれどのような規制がかかっているのか、詳しく見ていきましょう。

用途地域の制限

土地には用途地域が決められており、具体的には次のように分類されています。

種類 分類
住居系 第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域
商業系 近隣商業地域・商業地域
工業系 準工業地域・工業地域・工業専用地域

例えば、住宅系の地域に工場を作ることはできません。

用途地域の分類によって建築できる建物の種類は非常に細かく分類されています。

売却しようとしている土地の用途地域を確認し、建物の建築にどのような制限があるのかを把握しておきましょう。

建ぺい率・容積率の制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことです。

建ぺい率と容積率についても、用途地域によって制限があります。

用途地域ごとの建ぺい率や容積率は市区町村の都市計画課や、自治体のウェブサイトで確認できます。

建ぺい率や容積率の数字が小さいほど、大きな建物を立てることができないので、自ずと売却価格が下がる傾向にあります。

まずは、売却したい不動産の建ぺい率や容積率を確認しましょう。

接道義務

建築基準法では、『建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない』と決められています。

この接道義務を満たしていない土地は建物を建築することができないので売却価格が安くなってしまう可能性があります。

売却を希望する土地が接道義務を満たしているかどうかという点についてもしっかりと確認しておきましょう。

不動産を売る際によくある5つの理由

家の模型とFORSALEと書かれたメモ

不動産を売却する理由として、よくある理由が次の5つです。

よくある不動産の売却理由
  1. 住み替えのため
  2. 生活費に充てるため
  3. 買主が強く希望したため
  4. 借入金返済のため
  5. 相続税支払いのため

どんな理由で不動産を売却するのかについて詳しく解説していきます。

住み替えのため

住み替えのため、古い不動産を売却するというものです。

新しい住宅を購入後に古い住宅を売却することを「買い先行」、古い住宅を売却後に新しい住宅を購入することを「売り先行」といいます。

買い先行の方が、ゆっくりと売却先を探すことができるので売主有利な条件で売却することができます。

しかし、買い先行の場合には先に新しい住宅を購入しなければならないので資金力が必要です。

他方、売り先行では売却代金をそのまま新居購入資金に充てることができるので自己資金がなくても住み替えができます。

ただし、売却までに時間的なリミットがあるので好条件で売却するのが難しく、引っ越しを2度しなければならない可能性がででくるので、その分費用がかかるなどのデメリットがあります。

生活費に充てるため

住宅ローンの返済が苦しい、生活が苦しいなどの理由で住宅を売却するケースも多いようです。

特に、無理な返済計画で住宅ローンを借りてしまうと、生活費に困窮することが多くなります。

住宅ローンの借入は計画的に行うとともに、返済に困ったらまずは金融機関へ相談し、リスケジュールを検討しましょう。

生活が苦しいからと言って住宅を売却しても、売却後には賃貸住宅の家賃が発生しますし、ローンの残債が残る場合には返済義務も残ります。

返済が苦しい人が住宅を売却することは根本的な解決にはならないので、債務整理など他の方法と合わせて売却を検討する必要があります。

買主が強く希望したため

買主が強く希望したため、所有する不動産を売却するケースです。

このケースでは、売主が有利に売却活動を進めることができるので、ある程度高値で売却できる可能性があります。

借入金返済のため

借入金を返済するため、住宅を売却するというものです。

担保に入っている不動産を売却し、債務を返済する方法を任意売却と言います。

任意売却は金融機関の承諾を得なければ売却できません

どうしても借入金の返済が難しい場合には、金融機関と不動産会社へ相談してみましょう。

相続税支払いのため

相続税を支払うことができないほどの不動産を相続した場合、相続税の支払いのために不動産の一部を売却することがあります。

相続税対策は被相続人の生存中からできることも多いので、相続税の支払いが心配な方は税理士などの専門家へ早めに相談しておきましょう。

不動産売却時に注意すべき5つのポイント

不動産売却時に注意すべき5つのポイント

不動産売却時には次の5つの点に注意して売却活動を進めましょう。

不動産売却時に注意すべき5つのポイント
  1. 内覧に備えて掃除は丁寧に
  2. 大きなリフォームはしない方がよい
  3. 囲い込みに注意する
  4. 不動産の不具合や瑕疵は正直に伝える
  5. 譲渡所得が出た場合は確定申告を忘れない

不動産売却時に注意すべき5つのポイントについて詳しく解説していきます。

内覧に備えて掃除は丁寧に

不動産の売却活動が始まったら、購入希望者からいつ内覧の希望があるかは分かりません。

そのため、内覧に備えて掃除は丁寧に行い、いつ内覧が来ても良いように準備しておきましょう。

住宅が散らかっていたら、実態よりも自宅が安く見られてしまいますし、反対にモデルルームのように綺麗にしておけば「こんな家に住みたい」と買主の購買意欲が高まるので、希望価格通りで売れる可能性もあります。

いつ内覧が来てもいいように、自宅は綺麗にしておくとともに、汚れが目立ちやすく掃除が難しい水回りなどはハウスクリーニングを依頼しましょう。

大きなリフォームはしない方がよい

売却の前には大きなリフォームはしない方がよいでしょう。

中古住宅の購入を希望する人の多くが、自分好みにリフォームやリノベーションをしたいと考えています。

そのため、大きなお金をかけてリフォームしても、その費用を売却代金に加味できない可能性があります。

お金をかけて大きなリフォームをしたとしても無駄になってしまう可能性があるので、中古住宅を売却する際には最低限の修繕のみに留めて、大きなリフォームをしないようにしましょう。

囲い込みに注意する

不動産を売却する際には囲い込みに注意してください。

囲い込みとは、媒介契約を締結した不動産会社が自社の顧客にしか売却をしないことです。

これによって不動産会社は売り手からも買い手からも仲介手数料を受け取ることができます。

売り手にとっては囲い込みをされてしまうことによって、非常に少ない選択肢の中から買い手を見つけなければならなくなります。

囲い込みは一般媒介契約で複数の不動産会社と契約するか、専任媒介契約の場合にはレインズへの掲載状況を確認するなどの方法で防ぐことができます。

また、インターネットで優良な不動産会社を調べるという方法もあります。

囲い込みに注意して優良な不動産会社と媒介契約を締結しましょう。

不動産の不具合や瑕疵は正直に伝える

売却する不動産の不具合や瑕疵は正直に伝えましょう。

契約書に記載されていない瑕疵や不具合が売却後に見つかった場合には、売主がその補償をしなければなりません

これを契約不適合責任と言います。

契約不適合責任を免れるには、瑕疵や不具合を全て契約書に記載することが重要です。

そのため、把握してる瑕疵や不具合については全て不動産会社へ申告するようにしてください。

隠れた瑕疵が心配な場合には、専門家に診断してもらうホームインスペクションを利用するとよいでしょう。

譲渡所得が出た場合は確定申告を忘れない

不動産の売却によって所得が出た場合には譲渡所得税の支払いが必要です。

譲渡所得税の支払いのため、確定申告を忘れずに行うようにしてください。

確定申告のやり方は税務署で相談できますし、税理士へ代理してもらうこともできます。

なお、確定申告は不動産を売却した年の翌年の2月16日から3月15日の間に行ってください

不動産を高く売るための5つのポイント

不動産を高く売るための5つのポイント

不動産を少しでも高く売却するためには次の5つのポイントが重要です。

不動産を高く売るための5つのポイント
  1. 2~3月のハイシーズンに売却する
  2. 居住者だから分かる家のメリットを用意しておく
  3. 相場を知って適正な売り出し価格を設定する
  4. 掃除やホームクリーニングで家の印象アップ
  5. 買取を利用する

不動産売却を有利な価格で行うための5つのポイントについて詳しく見ていきましょう。

2~3月のハイシーズンに売却する

不動産売却は売却する時期が非常に重要です。

一般的に転勤などで人が動くのは3月ですので、不動産は2月と3月に売れやすくなると言われています。

このハイシーズンに合わせて売却活動をスタートさせることで、売主に有利な条件で売却できる可能性があります。

2月と3月から逆算し11月〜12月くらいから売却活動をスタートさせることで、ちょうど3ヶ月後にはハイシーズンになります。

売主有利な売り手市場のタイミングで売却活動を行いましょう。

居住者だから分かる家のメリットを用意しておく

売却する家に住んでいる人だからこそ分かるプラスの情報を用意しておきましょう。

住宅を内覧に来た人に対して、住んでいるからこそ得られるメリットを伝えられれば住宅の魅力は飛躍的にアップして売却しやすくなります。

例えば「春になるとベランダから満開の桜が見える」など、住んでいる人しか分からない情報を伝えることは非常に重要です。

写真や数字からは分からない情報をいくつか用意しておきましょう。

相場を知って適正な売り出し価格を設定する

売却活動の前に、同地域・同規模の不動産が実際にいくらで売却されているのかの相場を知ることは非常に重要です。

インターネットなどで相場を調べ、相場を把握しましょう。

そして、不動産会社の査定額が相場と異なるのであれば、査定額の根拠を確認し、信頼できる不動産会社かどうか見極めるようにしてください。

掃除やホームクリーニングで家の印象アップ

売却する不動産は常に綺麗に掃除しておきましょう。

中古の不動産を売却する際には購入希望者が自宅の内覧に訪れます。

この際には自宅を綺麗にしておかないと購入希望者からの自宅の印象が悪くなり、売却が難しくなります。

いつ内覧に来てもいいように、自宅は常に綺麗に掃除しておきましょう。

汚れが目立ちやすい水回りなどはホームクリーニングを入れることも検討してください。

買取を利用する

仲介では売却がしにくい面積の広い土地などは、不動産会社に直接買い取ってもらう買取の方が売却しやすいこともあります。

個人では広い土地は活用できませんし、広い分だけ売買価格も高くなるので仲介での売却は難しい傾向があります。

買取であれば不動産会社が直接買い取るので、広い土地でも分譲などによって活用することが可能です。

仲介ではなかなか売れない物件は買取での売却も検討してみましょう。

まとめ

不動産売却の基礎知識まとめ

不動産の売却には早くても3ヶ月程度の時間がかかります。

不動産の売却を円滑かつ売主有利に行うためには、どの不動産会社とどんな媒介契約を締結するのかが非常に重要です。

有利な条件で売却できる優良な不動産会社が分からない場合には、一括査定サービスを利用して、複数社からの査定を取るのがよいでしょう。

また、売却活動においては不動産会社に任せきりにするのではなく、自分で売却相場を調べ、少しでも有利に売却できるよう、物件の掃除を徹底するなど、売主としてできる限りの努力をするようにしてください。

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