マンション売却時にかかる税金は?計算方法や特例までわかりやすく解説

マンション売却時にかかる税金はいくら?

「資金調達のためにマンションを売却したいけれど、税金が心配で踏み出せない」という声をよく耳にします。

マンション売却では多額のお金が動くため、もちろん税金がかかります。ですが、控除される金額もあるため、しっかりと情報を把握しておきましょう。

この記事ではマンション売却時にかかる税金、その計算方法や特例について解説していきます。

マンション売却時にかかる税金とは

マンション売却時にかかる3つの税金の説明

マンションを売却する際、主に関わってくる税金は「印紙税」、「登録免許税」、「譲渡所得税」の3つです。

印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙になります。売買金額に応じた印紙を貼ることで印紙税を納税したことになります。

登録免許税とは、住宅ローンを利用していて売却時にローンの残債がある場合は抵当権を抹消する必要があるため、その抹消にかかる税金になります。

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益(売却益)が出た場合に納める税金です。この売却益のことを「譲渡所得」といいます。

譲渡所得とは、売却(譲渡)価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いたもので、この売却益に対して所有期間によって異なる税率をかけたものが譲渡所得税となります。

もし、マンションの売却価格が取得費と譲渡費用の合計金額よりも低い場合は、譲渡所得ではなく譲渡損失が発生しているので、譲渡所得税はかかりません。

この場合、譲渡損失の損益通算・繰越控除を使うことができ、損失金額をその他の所得から差し引かれ、所得税を少なくすることができます。

譲渡所得税は、マンションを売却する金額によって大きく左右される税金なので、これから計算方法についてくわしくみていきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下のような式で計算します。

譲渡所得税=譲渡所得×税率

これから、譲渡所得と税率の求め方についてみていきましょう。

取得費用を求める

まずは譲渡所得はいくらなのか計算するために、取得費用を求めましょう。

マンションの売却価格と譲渡所得はイコールではなく、マンションの売却価格から「マンションの購入時にかかった費用(取得費用)」と「マンションの売却時にかかった費用(譲渡費用)」を差し引いたものが譲渡所得になります。

マンションの購入時にかかった費用(取得費用)とは、主にマンションの購入代金、購入時にかかった税金(印紙税、登録免許税)、仲介手数料、リフォーム代金などが挙げられます。

マンションを購入したときの価格が不明な場合

取得費用を求める際に、書類の紛失や親からの相続でマンションの購入価格が分からないというケースもあるでしょう。

その場合は、マンションの売却金額の5%相当額を概算の取得費として計算することができます。

建物の取得費用から減価償却費を引く

マンション売却の場合、建物に関しての取得費用は、購入代金から減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。

居住用マンション(鉄筋コンクリート造)の減価償却費は以下の式で求めることができます。

減価償却費=(建物価格+建物分購入費用)×90%×償却率(0.015)×経過年数

譲渡費用を求める

譲渡費用とは、マンションを売却する際にかかった費用のことで、修繕費や固定資産税は含まれません。

マンション売却時の譲渡費用は、主に仲介手数料、印紙税などが挙げられます。

譲渡所得税の税率

譲渡所得税の税率は所有期間で異なる

マンション売却時の譲渡所得税は、マンションの所有期間が5年以下か5年を超えているかによって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分類され、異なる税率がかかります。

短期譲渡所得(所有期間5年以下)の場合は、39.63%(所得税30.63%、住民税9%)の税率がかかります。

長期譲渡所得(所有期間5年超)の場合は、20.315%(所得税15.315%、住民税5%)の税率がかかります。

短期譲渡所得(売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下の場合)

所得税30.63%+住民税9%=合計39.63%

長期譲渡所得(売却した年の1月1日時点で所有期間5年超の場合)

所得税15.315%+住民税5%+合計20.315%

※2037年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が加算されます。

印紙税

印鑑と朱肉

マンション売却時に作成する売買契約書にかかる税金が印紙税です。

売買契約書に印紙を貼って納税をするのですが、税額はマンションの売買金額(契約金額)によって以下のように決定します。

印紙税額
  • 100万円超500万円以下の場合…1,000円
  • 500万円超1000万円以下の場合… 5,000円
  • 1000万円超5000万円以下 の場合…10,000円
  • 5000万円超1億円以下の場合…30,000円
  • 1億円超5億円以下の場合…60,000円

登録免許税

書類を確認している様子

マンションを売却して引き渡す際に、登録免許税を支払うケースがあります。

登録免許税を支払うのは、売却する不動産に銀行の「抵当権」が設定されていた場合です。

銀行から住宅ローンを組んでいた場合、その不動産を売却する際に住宅ローンを全額返済します。ローンを完済すれば抵当権の登記を抹消してもらうのですが、そのための費用が登録免許税です。

の抵当権抹消登記の登録免許税の税額は、不動産1つにつき1,000円となっています。

ここで注意が必要なのは、土地と建物でそれぞれ1つずつの計算となるので、マンション1室の場合は土地と建物を合計して不動産が2つということになります。つまり、登録免許税は2,000円です。

また、抵当権を抹消する際、司法書士への報酬として一般的に1~2万円前後が必要になります。

住宅ローン等を利用していない人は通常抵当権は設定されていませんので、登録免許税を納税する必要はありません。

投資用マンションの売却には消費税がかかる

投資用マンションのように自宅として使用していないマンションを売却する際には、消費税がかかります。

この場合、課税対象となるのは建物部分だけで、土地は非課税です。

消費税がかかるマンションを売却する場合、売買契約書には消費税額を記載しなければいけません。

自宅として実際に住んでいたマンションを売却する場合には、消費税はかかりません

また、その年で通算しきれない譲渡損失の金額が残っている場合には、その年の翌年以後3年内の各年分の所得から繰越控除することができます。

つまり、売却した年の損益通算と合わせて最長4年間の所得を軽減することができ、結果として所得税や住民税を節税することができます。

マンション売却時の節税方法をご紹介!

マンション売却時の節税方法をご紹介!

譲渡所得が大きい場合は多額の納税をすることになるので、できるだけ支払う税金を少なくしたいですよね。

そこで、ここからはマンションを売却する際に利用できる節税方法をご紹介していきます。

自宅を売却する場合は3000万円を控除できる

居住用(自宅)として利用していたマンションを売却する場合、譲渡所得から3000万円を差し引いて譲渡所得税が計算される特別控除を適用することができます。

(譲渡所得-3000万円)×税率=税額

この3000万円の特別控除を利用するにあたって、以下の要件を満たしている必要があります。

  • 自宅(マイホーム)または、住まなくなってから3年目の年末までに売却する
  • 売却する年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していない
  • 売主と買主が、親子や夫婦といった特別な関係ではない

※譲渡所得が3,000万円に満たない場合、特別控除額は譲渡所得の金額が限度となります。

この3000万円特別控除は、マンションを夫婦で共有している場合は、夫婦2人ともこの特別控除を適用することができます。

マンション売却で譲渡損失が発生した場合の節税方法

マンション売却で必ずしも譲渡所得があるとは限りません。

マンションの購入価格から、売却するときに大幅な値下がりによって損失が発生する場合もあります。

以下からは、そのような場合に使える節税方法をご紹介します。

譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例で節税する

マンションを売却した年の1月1日に所有期間が5年を超える自宅を売却した際に、譲渡損失が発生した場合、損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。

損益通算とは、その年の給与所得など他の所得から損失を差し引いて、所得税や住民税の税額を少なくすることです。

自宅を買い替える場合と買い換えない場合の損益通算・繰越控除

譲渡損失の損益通算・繰越控除には自宅を売却した年の前年から翌年までの3年間に、新たに自宅を購入し、年末においてその新たなマイホームの取得に係る住宅ローン残高があるといった一定の要件に該当する場合には、売却した自宅の譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除できるというものがあります。

また、自宅の譲渡契約締結日の前日に住宅ローン残高がある自宅を売却したなどの一定の要件に該当する場合、その自宅の譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除が可能となります。

どちらにも共通しているのは「自宅または自宅だった住宅を売却する」、「所有期間が5年を超えている」などの要件を満たす必要があります。

相続したマンションを売却した場合の税金

相続したマンションを売却した場合の税金

親から相続したマンションを売却する場合についても、譲渡所得がある場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。

親から相続したマンションを売却した場合の譲渡所得を計算するときには、取得費については親がその住宅を購入した時にかかった金額から計算しますが、相続したときに支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例があります。

これは、不動産を相続し、相続税を支払っている場合、3年10ヶ月以内(被相続人の死亡日から経過)に売却した場合、相続の際に納税した相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費として加算できるというものです。

この特例を受けるためには確定申告が必要で、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳書等の金額の計算明細書などを添付しなければならないので注意してください。

まとめ

マンションを売却するときにかかる税金は以下のものがあります。

・所得税
・住民税
・印紙税
・登録免許税
・消費税(自宅ではないマンションの場合)

この税金に対して、3000万円の特別控除や取得費加算などの特例を利用することで節税することができるのでしっかりとチェックしてみましょう。

また、損失が発生した際には、損益通算・繰越控除を適用できるので、譲渡所得がでないからといって何もしないのはもったいありません。

税金についてはしっかりと理解をし、賢く節税をして後悔のないマンション売却をしてください。不安なこと、不明な点がある場合は不動産会社や税理士に相談することをお勧めします。