返済不能になった住宅ローンを、住宅を売却することによって返済する任意売却。
しかし、多くの場合で任意売却を行っても借入金の残高が残ってしまいます。
任意売却後に残ったローンには返済義務があります。
しかし、住宅を失った人が残った借金を家賃を支払いながら返済していくことは非常に大変です。
任意売却後にどのようにローンを返済していくべきか、できる限り残債が残らない方法と併せて詳しく解説していきます。
任意売却でローンが残る？
任意売却をしても住宅ローンの残高が残ってしまうことがあります。
例えば、住宅ローン残高が2,000万円、任意売却での売却額が1,500万円であれば、差額の500万円が残債です。
残債には返済義務があります。
まずは残債の返済義務や、残債はどこへ返済していくのかということについて詳しく解説していきます。
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンが残っている住宅を売却し、売却代金で住宅ローンを返済することです。
主に次の2つのケースで利用されることが一般的です。
- 住宅ローンの返済ができずに長期間延滞している
- 離婚するため住宅と住宅ローンを精算したい
自己破産や個人再生などをすることなく、返済が難しい住宅ローンを精算することができる方法として主に住宅ローンの滞納者に利用されています。
また、離婚の際にも夫婦で居住していた家がどちらも不要になるケースが多いので任意売却によって住宅と住宅ローンを精算してしまうことがあります。
借入額より売却額が多くなることは少ない
任意売却は住宅ローンが残っている住宅を売却して、ローン返済に充てる方法です。
この際「売却額＞住宅ローン残高」であれば、任意売却によって住宅ローンを完済することができます。
しかし、一般的には「売却＜住宅ローン残高」となり、任意売却後も借入金の残高が残ってしまうことが一般的です。
任意売却後に残る借入金の残高を、残債と言います。
任意売却で売却する住宅は中古住宅です。
不動産市況が上昇中であれば任意売却での売却額も上昇しますが、基本的には中古になれば価値は大きく下がるので任意売却によって残債は残ってしまうものと考えた方がよいでしょう。
任意売却時には返済金以外に費用がかかる
任意売却をする際には住宅ローンの返済金以外にも次のような費用がかかります。
- 売買契約書に貼付する印紙代
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費用
- 引っ越し費用
任意売却では、売却代金からローンの返済金以外にこれらの費用を支払わなければなりません。
仮に住宅ローン残高ちょうどで住宅を売却することができたとしても、諸費用分は足が出てしまいます。
任意売却によって残債が残る原因の1つに、任意売却には多額の諸費用がかかるという理由があります。
任意売却後は銀行→保証会社→債権管理会社と債権が移動する
なお、一般的に任意売却後の残債は銀行へ返済していくわけでありません。
任意売却をするような債権は銀行にとっては不良債権です。
そのため、任意売却が行われると銀行は保証会社へ代位弁済請求をかけます。
代位弁済とは保証会社が銀行に対して残債の返済を立て替えるものです。
この時点で銀行は残債を回収し、債権は保証会社へ移ります。
その後は残債を保証会社へ返済していくことになりますが、保証会社へも返済ができないと、保証会社はサービサーと呼ばれる債権回収会社へ債権を売却し、その後サービサーへ残債を返済していきます。
このように任意売却後に残債をスムーズに返済することができないと、銀行→保証会社→債権管理会社と債権が移動し、保証会社へ債権が移った時点で信用情報はブラックになるので注意してください。
任意売却後の残債にも支払義務がある
任意売却後も住宅ローンの残債が残ることが一般的です。
任意売却時に残債返済分の資金を用意できれば銀行へ、そうでなければ保証会社やサービサーへ残債を返済していきます。
いずれにせよ、任意売却によって住宅ローンを完済できない場合には残債を支払う義務が残ります。
例えば、2,000万円の住宅ローン残高がある住宅を1,500万円で任意売却した場合は、500万円もの残債の支払義務が残ります。
任意売却後に住宅ローン残債を支払う3つの方法
住宅売却後には次の3つのいずれかの方法で残債を支払っていくのが基本です。
- 金融機関と交渉して分割返済
- 個人再生で借金を5分の1に
- 他にも借金があるなら自己破産を検討する
残債の3つの返済方法はそれぞれメリットとデメリットが非常にはっきりしているので、詳しく理解して自分にとって最適な返済方法を選択できるようにしましょう。
金融機関と交渉して分割返済
任意売却前に金融機関と話し合いを行い、残債については分割返済に切り替えてもらう方法です。
任意売却後も住居を確保でき、返済に問題ないだけの安定した収入があれば、代位弁済されることなく分割返済が認められる可能性があります。
信用情報がブラックになることなく残債を返済できる方法ですので、まずは交渉してみましょう。
銀行が認めない場合には保証会社が代位弁済し、保証会社に対して分割で返済していくことになります。
保証会社へも返済が滞ると、サービサーへ債権が売却されることが一般的ですので、サービサーに対して代位弁済請求を行います。
個人再生で借金を5分の1に
残債の返済が難しい場合、個人再生を行い借金を減額する方法もあります。
個人再生とは、裁判所の許可を取り、借金を原則5分の1に減額し3年で返済できるようにする方法です。
個人再生を行えば、3年で完済できる程度まで残債を減らすことができるので、残債が多く残ってしまっても返済可能とすることができます。
個人再生は信用情報がブラックになりますが、一定の資産は残したまま債務整理ができる方法です。
残債などの借金返済に苦しんでいる方は弁護士へ相談してください。
他にも借金があるなら自己破産を検討する
残債以外にも借金があり、個人再生を行なっても返済が厳しいという場合には自己破産をするしかない場合もあります。
自己破産は資産と負債をゼロにする手続きですので、残債やその他の借入金もゼロにすることができます。
その代わり20万円以上の財産はすべて没収されてしまいます。
借金返済が苦しく、個人再生をしても返済ができない、個人再生が裁判所から認められないという場合には自己破産を検討しましょう。
ただし、自己破産をするのであれば、任意売却前に自己破産をした方が任意売却にかかるさまざまな費用や手間を抑えることができます。
任意売却時の査定価格で「残債を返済するのが難しそう」と感じたら、任意売却をせずに最初から自己破産を検討すべきかもしれません。
残債をスムーズに返済するポイント
任意売却後に残債をスムーズに返済していくためには任意売却前から次のようなことを心がけることが非常に大切になります。
- 任意売却に強い不動産会社へ依頼する
- 金融機関との話し合いは積極的に参加する
- 他のローンの借り換えも検討する
住宅を失ってしまった後に残債をスムーズに返済していくことは簡単ではありません。
任意売却の前に対策できる、残債をスムーズに返済していくポイントについて詳しく解説していきます。
任意売却に強い不動産会社へ依頼する
任意売却の際には不動産会社へ相談をしなければなりません。
この際に、任意売却に強い不動産会社へ相談しましょう。
任意売却に強い不動産会社には次のような特徴があります。
- 安売りはしない
- 金融機関との交渉力がある
特に、金融機関との交渉力は非常に重要です。
そもそも任意売却は金融機関が同意しなければできません。
そのため、金融機関が納得できるよう交渉することことは非常に重要です。
また、残債についても交渉によって分割返済が認められたり、返済計画が有利に進むこともあります。
また、どの程度の価格であれば安すぎず売りやすいのかも理解しているので、あらゆる面で任意売却に強い不動産会社へ依頼した方が有利です。
金融機関との話し合いは積極的に参加する
任意売却をする際には金融機関と話し合いの場が設けられることが一般的です。
この話し合いも不動産会社に任せきりにするのではなく、債務者本人が積極的に参加しましょう。
金融機関が任意売却や残債の分割返済に応じるかどうかにおいて、金融機関から債務者が好印象を持たれていることがとても重要です。
しっかりと話し合いを行い、金融機関の担当者とコミュニケーションをとれば、金融機関も債務者にそこまで不利になるようにはしません。
返済が苦しくなると逃げたい気持ちにはなりますが、話し合いには積極的に参加しましょう。
他のローンの借り換えも検討する
残債が残ることが分かっているのであれば、任意売却前に残債分のローンを借りるという方法もあります。
この方法であれば任意売却時に住宅ローン全てを返済することができるので、代位弁済にはなりません。
任意売却後には借り換えたローンを返済していくだけの最もシンプルな方法です。
なお、住宅ローンを借りている銀行へ残債を分割返済する場合も、銀行が取り扱っているフリーローンなどで残債分を借りて住宅ローンを完済する方法が一般的です。
任意売却前に住宅ローンの返済に遅れが多いとフリーローンなどの審査には通らないので、任意売却前もできる限り住宅ローンの返済に遅れないようにしましょう。
残債が大幅に免除されることもある
しばらく残債を返済していくと、残債は大幅に免除されることも少なくありません。
特に債権が保証会社やサービサーに移った場合にはその傾向が強いようです。
保証会社は住宅ローン融資の際に、リスクに見合った保証料を受け取っています。
そのため、予想よりも多くの代位弁済が出ない限りは採算に合っているので、真面目に返済を継続していくと、ある日「あと〇〇万円返済してくれたら残債をチャラにします」と言ってくることも少なくありません。
またサービサーに関しても、ある程度返済を継続していくか、長期間返済せずに放置すると「あと〇〇万円返してくれたら債務を免除します」と申し出てくることもあります。
サービサーは不良債権を債権金額の10分の1や20分の1などの値段で保証会社や金融機関から買い取っています。
そのため、大幅に債務を免除したとしてもサービサーにとっては採算が合うのです。
ただし、保証会社もサービサーも必ずしも債務免除をするわけではありません。
残債の金額が多い場合には裁判所へ申し立てを行い強制執行になる可能性もあるので、保証会社やサービサーとコンスタントに連絡を取るようにしてください。
できる限り残債を少なくするポイント
任意売却を実施する前に次の4つのポイントを抑えておくことで、残債が少なくなることもあります。
- 優良業者へ任意売却を依頼する
- 適正価格で売りに出す
- リースバックを検討する
- 離婚時は残債についても話し合う
業者選びや売却価格などが残債を少なくするためには非常に大切になります。
任意売却でできる限り残債を少なくするための4つのポイントについて詳しく解説していきます。
優良業者へ任意売却を依頼する
優良業者へ任意売却を依頼することによって、無理のない範囲かつできる限り高い価格で自宅を売却することができます。
任意売却に慣れていない業者の場合には、住宅ローンの残債そのままの価格で住宅の売り出し価格を設定し、全く住宅が売れないこともあります。
金融機関との交渉をスムーズにしつつ、できる限り高い値段で迅速に売却するテクニックが任意売却には必要です。
優良業者へ任意売却を依頼することによって売却価格が高くなり、残債が少なくなるというメリットがあるので、任意売却の経験が豊富で優良な不動産会社へ依頼するようにしてください。
また、業者によっては、売り手からも買い手からも手数料を徴収するために囲い込みをして、いつまで待っても売れない可能性もあるので業者選びは非常に重要です。
任意売却の際には任意売却の経験が豊富な優良業者へ相談するようにしてください。
適正価格で売りに出す
不動産の売却は適正価格で売りに出すということが最も重要です。
売却価格が高すぎると売却することができませんし、売却価格が安すぎると多くの残債が残ってしまいます。
安すぎず高すぎず、最適な価格で売却することが任意売却成功の秘訣です。
悪徳業者に依頼してしまうと
「より多くの手数料が欲しいから売り出し価格を高く設定する」
「すぐにお金が必要だから安く売却する」
というケースになることがあります。
不動産の売却額は適正価格で売却することが最も重要です。
あらかじめ自分で周辺の同規模同程度の物件の売却相場を調べて、任意売却する住宅の売却額が適正かどうか、ということを把握しておきましょう。
リースバックを検討する
任意売却の際にはリースバックも検討するとよいでしょう。
リースバックとは、住宅を不動産会社に買い取ってもらい、売却後はその不動産会社から自宅を借りて自宅に住み続ける方法です。
リースバックは任意売却にも使用することができます。
リースバックは売却額が割安になったり家賃が高めになるなどのデメリットはありますが、住み慣れた自宅に住み続けることができると同時に、引っ越しのコストを抑えることができるのでトータルで見れば負担を軽減できる場合もあります。
将来的には買い戻しも可能なので、「自宅に住み続けたい」という思いが強い場合にはリースバックを活用して任意売却をする方法も検討してみるとよいでしょう。
離婚時は残債についても話し合う
離婚の際に任意売却を行って自宅と住宅ローンを精算する場合には、離婚の時に残債についてもどちらがいくら負担するのかということを話し合っておきましょう。
例えば半々で負担するのであれば、夫婦それぞれでフリーローンなどを借りて残債の返済をしていくなど、離婚後の返済計画と返済方法についても具体的に決める必要があるためです。
また、慰謝料代わりに残債を支払っていくという方法も考えられます。
いずれにせよ、離婚後に残債をどのように支払っていくのかをしっかりと決めておかないと、後々大きなトラブルになる可能性もありますし、どちらも払わない可能性もあります。
離婚時には必ず任意売却後の残債についてもしっかりと取り決めておきましょう。
まとめ
任意売却をするとほとんどの場合で残債が残ります。
手元に資金がない限りは残債は分割で支払っていくことが一般的ですが、銀行が保証会社へ代位弁済請求をしてしまうと、信用情報はブラックになります。
できれば信用情報がブラックになる前に、どこかから残債分のローンを借りるなどして、任意売却と同時に住宅ローンを完済できる形にしておいた方がよいでしょう。
また、任意売却はどの不動産会社へ依頼するのかによって、住宅の売却価格が大きく異なります。
任意売却では不動産会社選びが非常に重要です。
必ず任意売却に長けた優良不動産会社へ相談するようにしてください。
どの不動産会社へ相談したらいいか分からないという場合には、一括査定サイトを活用しましょう。
