離婚をする際に、夫婦で居住していた住宅をどのように処理するのかは切実な問題です。
特に、夫婦共有名義の住宅ローンを組み、住宅の持分も共有になっていた場合はなおさらです。
離婚の際に大きなハードルになる「持ち家と住宅ローンをどうするのか」という問題は任意売却によって解決することができます。
任意売却は住宅を売却して住宅ローンを精算する手続きですので、離婚の際に任意売却を利用することによって住宅も住宅ローンも精算することができます。
離婚の際に任意売却が活用できる理由と、活用すべきケースと任意売却すべきではないケースについて解説していきます。
離婚の際の任意売却にはデメリットもあるので、併せて理解した上で任意売却を利用するかどうかを検討しましょう。
任意売却が離婚の際に使われる理由
住宅ローンを抱えた夫婦が離婚する際には任意売却が利用されることが多くなっています。
その理由として次の4点を挙げることができます。
- 共有名義で住宅を買うことが多い
- 離婚後は家が不要になる
- 住宅もローンも精算できる
- 離婚後の生活が困難
共働きが当たり前のようになった昨今、住宅ローンの名義も共有なので離婚時には住宅ローンも住宅も精算する必要性が高くなっています。
また、経済的な事情もあるようです。
任意売却が離婚の際に利用される4つの理由について詳しく解説していきます。
共有名義で住宅を買うことが多い
夫婦共働きが当たり前のようになっている昨今、住宅ローンも夫婦共有名義になっていることが一般的です。
共有名義の住宅ローンで購入した家は、所有権も夫と妻で1/2ずつとなっているケースが多くなっています。
しかし、離婚した場合、1/2ずつの名義になっている家を半分に割って分け合うということはできません。
そのため、任意売却によって自宅を売却して住宅ローンを返済するケースが多くなっています。
離婚後は家が不要になる
離婚後は自宅が不要になるので、任意売却で自宅と住宅ローンを処理する人が多くなっています。
家族が生活する空間として購入した自宅ですが、離婚するのであれば広すぎます。
また、元の夫や妻と住んでいた家に居住し続けるのも精神的に辛いという人も多いでしょう。
このような理由から離婚後は自宅が不要になり、離婚とともに任意売却によって処分してしまうという人も多く存在します。
住宅もローンも精算できる
任意売却を利用すれば住宅も住宅ローンも処分できます。
結婚生活の基盤として購入した住宅を、離婚とともに精算することによって、新たなスタートを切ることができます。
また、離婚後に夫婦どちらかが住宅ローンを背負うこともありません。
離婚後に「どちらが住宅とローンを引き継ぐか」ということは大きな課題になりますが、任意売却を利用することによって、離婚で問題になる住宅と住宅ローンを相殺することが可能です。
離婚後の生活が困難
離婚後の生活が困難になり、「住宅ローンを返済できない」という非常にシンプルな理由で任意売却が選択されるケースもあります。
養育費の支払いとローンの返済を両立できないという男性や、子供を女手1つで育てながら住宅ローンの返済ができないという女性など、離婚後に生活とローン返済を両立させるのは簡単ではありません。
任意売却を利用することによって住宅ローンから解放されるので、離婚後の厳しい生活を立て直すために利用するケースも多いようです。
離婚の際に任意売却をした方がよいケース
離婚の際に、必ずしも任意売却を利用した方がよいとは限りません。
しかし、次の5つのいずれかに該当した場合には任意売却を検討した方がよいでしょう。
- 夫婦のどちらも家に住みたくない
- 毎月の住宅ローン返済が困難
- 多額の慰謝料や養育費を抱えた
- 不動産市況が活況
- 権利関係が複雑になっている
任意売却を検討すべき5つの状況について詳しく見ていきましょう。
夫婦のどちらも家に住みたくない
夫婦のどちらも家に住みたくない場合には任意売却を利用した方がよいでしょう。
誰も居住を望まない家のために住宅ローンを返済していく意味はありません。
任意売却で住宅と住宅ローンを相殺すれば、住宅ローンが残らない形で夫婦どちらも居住を望んでいない家を売却することができます。
毎月の住宅ローン返済が困難
毎月の住宅ローン返済が困難な場合も、任意売却を利用することによって住宅ローンから解放されます。
離婚前に購入した住宅を、返済が困難であるにも関わらず無理に支払っていく必要は必ずしもありません。
任意売却を利用すれば住宅ローンから解放されますし、信用情報に傷が着く前に返済してしまえば、再婚した時に他の住宅を購入することもできます。
住宅ローンの返済が苦しいのであれば、延滞が長期化する前に任意売却を利用することを検討した方がよいでしょう。
多額の慰謝料や養育費を抱えた
離婚によって多額の慰謝料や養育費の支払いを抱えて生活が困窮している場合も任意売却を検討した方がよいでしょう。
任意売却を利用すれば住宅ローンから解放されるので、養育費や慰謝料の支払いが滞るリスクを軽減することができます。
慰謝料や養育費の支払いに目処がつくまでは家賃の安いアパートや実家に移り、再婚ができるタイミングになった時に再度住宅ローンを組むことも可能です。
住宅ローンの支払いが難しいほどの慰謝料や養育費の支払義務を負ってしまった場合には、無理せず任意売却を検討した方がよいでしょう。
不動産市況が活況
不動産市況が活況で「今売却すれば高く売れる」という時には、離婚をきっかけに任意売却をした方がよいかもしれません。
不動産市場の盛り上がりによって「売却額＞住宅ローン残高」となった場合には、任意売却の後に現金が残るので、夫婦で分け合うことができます。
離婚の際には市場の様子を見て、市場が活況であるなら売却を検討するのもよいでしょう。
権利関係が複雑になっている
住宅の権利関係が複雑になっている場合、離婚後に夫婦どちらか一方の名義に完全に移すことは困難です。
例えば「夫婦共有名義になっている」「どちらか一方の親の名義が入っている」などのケースです。
住宅は、離婚するからという理由で持分通りに分割するということができません。
そのため任意売却によって住宅を売却し、住宅ローンを返済しても余った資金は持分通りに分けるのがベストです。
権利関係が複雑になっており、夫婦どちらか一方の名義に移すことができない場合や、双方が名義を移すことを望んでいない場合には、任意売却によって住宅と住宅ローンを処分してしまいましょう。
離婚時に任意売却を選択しない方がよいケース
任意売却は離婚時に必ず利用した方がメリットがあるとは限りません。
次のようなケースに該当する場合は、任意売却をすることは控えた方がよいでしょう。
- 夫婦のどちらかが家に住みたい
- 慰謝料として住宅ローンを支払う
- 不動産市況が低調
任意売却の利用について慎重に検討すべき3つのケースを具体的に解説していきます。
夫婦のどちらかが家に住みたい
夫婦のどちらかが離婚後も自宅に住み続けたいという場合には、任意売却をすべきではありません。
ただし、この場合は家の名義を自宅に居住する側へ変更するとともに、基本的には住宅ローン名義も居住する側へ変更しなければなりません。
そのため、銀行が名義変更を認めるだけの収入がないと、住宅ローンの名義変更を銀行が認めてくれない可能性があるので、十分に注意しましょう。
慰謝料として住宅ローンを支払う
慰謝料の代わりとして、住宅の名義を配偶者へ変更した上で、慰謝料を支払う側が慰謝料代わりに住宅ローン返済を継続するケースもあります。
子供がいる場合に稀にとられる手法で、この方法であれば住宅ローン名義を変更することなく、住宅の名義だけを移すことができます。
ただし、慰謝料を支払う側が住宅ローンの返済を途中で止めてしまった場合、自宅が差し押さえられることになってしまうので、できれば自宅と住宅ローン名義を移した上で、ローン返済額相当の慰謝料を支払ってもらう方がリスクを抑えることができます。
不動産市況が低調
不動産市況が低調な時には任意売却によって自宅を売却しても安価で売却することになるでしょう。
この場合には住宅ローンの残債が多く残ってしまうことになり、せっかく任意売却で住宅ローンを返済するのに多くの残債が残ってしまうことになります。
多くの残債が残ってしまうと、残債の返済+家賃が住宅ローン返済額を上回ってしまう可能性があるでしょう。
また、そもそも住宅の売却額があまりにも安いと金融機関が任意売却に同意しない可能性もあります。
不動産市況が低調な時には一度任意売却を思いとどまって、市場が上向くまで待ってみることも検討すべきでしょう。
離婚時に任意売却をするデメリット
任意売却は確かに複雑に絡み合った夫婦の資産とローンを精算することができる非常に合理的な方法です。
しかし、任意売却をすることによるデメリットについてもしっかりと把握した上で利用を検討しましょう。
- 子供の負担が大きい
- 連帯保証人の同意が必要
- 残債が残る可能性がある
離婚という子供の負担が大きなことの上に、任意売却は自宅を失うことになります。
子供の負担は大きいですし、連帯保証人の同意も必要です。
さらに残債が残ることにも注意しましょう。
離婚時に任意売却を選択する3つのデメリットについて解説していきます。
子供の負担が大きい
離婚から任意売却をすることによって最も大きな負担を負うのは子供かもしれません。
ただでさえ、両親の離婚によって片方の親から切り離されることに加えて、任意売却をすれば生まれ育ち住み慣れた家を出て行かなければなりません。
任意売却は子供の精神的なケアをしながら進めていくべきでしょう。
連帯保証人の同意が必要
任意売却は連帯保証人全員の同意が必要です。
例えば、親が所有する土地の上に住宅を建築していた場合、土地の所有者である親が連帯保証人になっているケースがあります。
この場合、親が任意売却に反対すれば任意売却はできません。
住宅ローンは借主夫婦だけでなく、親戚などの様々な利害関係者が存在します。
この人たちの同意を得なければならないので、任意売却のために親戚などを説得して回らなければならないという点はデメリットです。
高い確率で離婚そのものに反対されるので、精神的な負担はより大きくなるでしょう。
残債が残る可能性がある
任意売却で住宅ローンを返済しても、多くのケースで残債が残ってしまいます。
住宅ローン残高よりも売却額の方が大きくなるのは極めて稀で、ほとんどのケースで売却額は住宅ローン残高を下回ります。
任意売却で返済しきれなかった部分を残債と言いますが、残債については分割で返済していかなければならないのが基本です。
そのため、任意売却後は引越し先の家賃と残債の返済金の両方を毎月負担していかなければなりません。
場合によっては、引越し先の家賃と残債の返済金の合計が任意売却前の住宅ローン返済額を上回る可能性もあり、その場合は任意売却をすることによって生活はむしろ苦しくなります。
任意売却の際には、残債はいくら残るのか、返済金はいくらかを金融機関や不動産会社へシミュレーションしてもらい、任意売却後に生活が維持できるようにしましょう。
離婚時の任意売却を成功させるポイント
離婚時に任意売却をスムーズに行いたいのであれば、次の4つの点には留意して話を進めましょう。
- 任意売却に精通した不動産会社を選ぶ
- 夫婦で処分についてよく話し合う
- 残債の支払いについて明確にする
- 離婚前に売却しないと名義変更が必要になることも
任意売却を成功させるために、頭にいれておくべき4つのポイントについて解説していきます。
任意売却に精通した不動産会社を選ぶ
任意売却に精通した不動産会社を選びましょう。
任意売却はどの不動産会社に相談するのかによって成果が大きく異なります。
任意売却は中古住宅を市場で売却する取引ですので、任意売却を行う業者には住宅を販売するノウハウが求められます。
そのため、賃貸や開発しか行なっていない業者では失敗する可能性があります。
また、任意売却は金融機関との交渉が伴うので、金融機関と交渉できるだけの法律の知識や経験が求められます。
通常の不動産売買の経験しかない業者でも成功する可能性は低いでしょう。
任意売却はどの不動産会社でも成功できるわけではありません。
十分な取扱実績のある任意売却専門の業者へ相談するようにしましょう。
夫婦で処分についてよく話し合う
離婚問題は泥沼化すると、「とにかく早く別れたい」ということが優先し、大事なことを話し合わないままになってしまうことも少なくありません。
しかし、住宅ローン付きの自宅の扱いについてどうするのかについては、離婚の前によく話し合いましょう。
- 離婚後にどちらかが住むのか
- 名義はどうするのか
- 住宅ローンはどちらが返済していくのか
これらのことをしっかりと話し合い、双方が納得した上で任意売却という結論に至るべきです。
「お互いの顔さえ見たくない」という状況であったとしても、住宅の処分をどうするのかについては明確に話し合っておきましょう。
残債の支払いについて明確にする
残債の支払いがいくらになるのか、夫婦どちらが支払っていくのかなどということも事前に明確にしておきましょう。
任意売却は高い確率で残債が発生しますが、これは任意売却後に返済していかなければなりません。
離婚や任意売却の前に残債の支払いについて明確にしておかなければ、任意売却が終わった後にどちらも返済する気がないというような無責任な事態になる可能性があります。
残債もしっかりと返済しなければならない債務であることは間違いありませんので、離婚前に残債の支払いの配分や、毎月の返済額などを明確にして、残債の支払いが滞ることがないように注意しましょう。
離婚前に売却しないと名義変更が必要になることも
不動産の売却は、不動産登記簿謄本に記載されている所有者名で行う必要があります。
そのため、離婚によって苗字が変わった場合は、不動産の名義変更手続きをした後でないと任意売却することが不可能です。
名義変更登記には登録免許税だけで10万円以上かかってしまい、さらに司法書士への報酬も必要になります。
離婚によって名義が変わる前であれば名義変更登記は必要ないため、お金も時間もかかりません。
離婚によって所有者の名義が変わる場合には、離婚前に任意売却の手続きを進めるようにしてください。
まとめ
離婚時には任意売却を利用することで、住宅と住宅ローンの両方を処分することができます。
夫婦の双方が住宅に住みたくないと思っている場合や、住宅が夫婦の共有名義になっている場合などは非常に有効な方法です。
しかし、任意売却には次のようなデメリットもあります。
- 子供の負担が大きい
- 連帯保証人の同意が必要
- 残債が残る可能性がある
子供や周囲の人に十分に配慮した上で任意売却を進めるとともに、事前に残債の金額や支払いの配分なども決めておきましょう。
任意売却は業者によって成否が異なるので、任意売却について十分な実績のある業者へ相談するようにしてください。
